"領(lǐng)匯模式"破解保障房屋融資難
王國(guó)龍介紹說(shuō)，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金是亞洲市值最大的房地產(chǎn)投資信托基金，按2011年3月25日數(shù)據(jù)，市值約530億港元。領(lǐng)匯管理有限公司是領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金的管理機(jī)構(gòu)。
“簡(jiǎn)而言之，所謂‘領(lǐng)匯模式’，就是政府把名下適宜的商業(yè)地產(chǎn)分拆上市，設(shè)立類似領(lǐng)匯的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和運(yùn)營(yíng)，所得資金用于建設(shè)公屋(相當(dāng)于內(nèi)地廉租房)之類保障房。”王國(guó)龍說(shuō)。
領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金由香港房屋委員會(huì)(房委會(huì))分拆出售名下180個(gè)商場(chǎng)和停車場(chǎng)而成立，2005年11月25日在香港聯(lián)交所主板上市，現(xiàn)階段100%由機(jī)構(gòu)投資者及私人投資者擁有。
談及領(lǐng)匯成立的背景，他說(shuō)，房委會(huì)在公屋附近建有商場(chǎng)、停車場(chǎng)等設(shè)施，但一方面，房委會(huì)作為政府部門難以采取靈活商業(yè)手段管理和運(yùn)營(yíng)這些物業(yè)；另一方面，當(dāng)時(shí)特區(qū)政府決定停建和停售居屋(相當(dāng)于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)適用房)，加之亞洲金融風(fēng)暴和“非典”疫情影響，房委會(huì)缺乏再建公屋資金，因此決定分拆出售部分這類商業(yè)性質(zhì)的零售和停車場(chǎng)資產(chǎn)，成立香港首個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金。
房地產(chǎn)投資信托基金是資產(chǎn)證券化的一種形式，作為集體投資計(jì)劃，主要投資于可獲租金等收入的房地產(chǎn)，所得收入以派息方式分配給基金持有人。
“與一般房地產(chǎn)投資信托基金相比，領(lǐng)匯有兩大特點(diǎn)：其一，領(lǐng)匯采用內(nèi)部管理模式。”王國(guó)龍解釋說(shuō)，亞洲的房地產(chǎn)投資信托基金多由基金以外的基金經(jīng)理人或基金信托人管理。而領(lǐng)匯采用內(nèi)部管理，管理機(jī)構(gòu)由基金持有人擁有，雙方利益一致。
其二，領(lǐng)匯旗下商場(chǎng)等物業(yè)以基層消費(fèi)者為主要客戶群。這些基層消費(fèi)者住在這些物業(yè)附近，大約占香港人口40%。按內(nèi)部樓面面積計(jì)算，領(lǐng)匯擁有超過(guò)1100萬(wàn)平方英尺(約合102萬(wàn)平方米)零售設(shè)施，是香港最大零售設(shè)施業(yè)主。
王國(guó)龍認(rèn)為，內(nèi)地可以借鑒領(lǐng)匯上市的經(jīng)驗(yàn)，選擇適宜的房地產(chǎn)成立房地產(chǎn)投資信托基金，為保障房建設(shè)籌集資金。“把房產(chǎn)打包上市為房地產(chǎn)投資信托基金，這種融資方法已為許多國(guó)家接受，在歐洲、美國(guó)有幾十年的歷史”。
所謂“適宜”的房地產(chǎn)，至少滿足兩個(gè)條件：相較于政府運(yùn)營(yíng)，這些房地產(chǎn)更適宜采用商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)，可以上市且上市后發(fā)展會(huì)更好；這些房地產(chǎn)的回報(bào)率足以吸引投資者買相關(guān)基金。
“我們上市后翻新許多商場(chǎng)，這在政府架構(gòu)下很難做到。房委會(huì)二三十年前建的商場(chǎng)多數(shù)未經(jīng)翻新，看起來(lái)陳舊、設(shè)計(jì)落后，顧客轉(zhuǎn)而去其他商場(chǎng)購(gòu)物。”王國(guó)龍說(shuō)，另一方面，房委會(huì)當(dāng)時(shí)有 少量商場(chǎng)沒(méi)有拆分出售。房委會(huì)認(rèn)為，將已經(jīng)建好、運(yùn)營(yíng)一些年的商場(chǎng)放在這個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金里面，可能對(duì)基金上市時(shí)定價(jià)有利。
鑒于內(nèi)地在建保障房時(shí)較少建配套商場(chǎng)，如今難以分拆出商場(chǎng)上市，王國(guó)龍建議當(dāng)?shù)卣梢赃x擇寫(xiě)字樓等其他類型房地產(chǎn)分拆上市，上市時(shí)規(guī)定所籌基金用途只限用于建設(shè)保障房。
王國(guó)龍說(shuō)，“領(lǐng)匯模式”如果在內(nèi)地試行，除有助于保障房建設(shè)融資，還具有三大好處：
——有助于盤(pán)活資產(chǎn)。領(lǐng)匯自上市以來(lái)，完成大約21個(gè)資產(chǎn)提升項(xiàng)目，有助于優(yōu)化零售餐飲設(shè)施、促進(jìn)居民留在本社區(qū)消費(fèi)、創(chuàng)造更多就業(yè)崗位。
——向中小投資者提供風(fēng)險(xiǎn)較低、回報(bào)穩(wěn)定的投資選擇。數(shù)據(jù)顯示，領(lǐng)匯上市5年多來(lái)盈利持續(xù)增長(zhǎng)，股價(jià)翻了一番多，2009／2010財(cái)政年度的收益上升10.8%，達(dá)49.9億港元。
——領(lǐng)匯的透明度高。依據(jù)香港法規(guī)，房地產(chǎn)投資信托基金至少90%稅后凈收入必須用于派息，領(lǐng)匯則將100%稅后凈收入用于派息。
談及“領(lǐng)匯模式”在內(nèi)地試行的風(fēng)險(xiǎn)，王國(guó)龍說(shuō)，主要應(yīng)注意融資風(fēng)險(xiǎn)。外國(guó)一些房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)負(fù)債率高。而香港規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)45%。領(lǐng)匯比較保守，2010年9月底資產(chǎn)負(fù)債率是17%。
另外，基金的管理方要善于管理這些資產(chǎn)。王國(guó)龍舉例說(shuō)，領(lǐng)匯借助收集、分析各類數(shù)據(jù)跟蹤名下資產(chǎn)的出租率和續(xù)租率、選擇優(yōu)質(zhì)新租客；根據(jù)商場(chǎng)定位、周邊客戶群消費(fèi)能力等特點(diǎn)，確定翻新商場(chǎng)的成本和商場(chǎng)租金。(記者吳錚)
