土地到手6年還未開(kāi)工
——閑置期間，土地迅速升值，造成開(kāi)發(fā)商不急于開(kāi)發(fā)。一些政府原因更助長(zhǎng)了“合法閑置”
北京市中央商務(wù)區(qū)(CBD)附近，雙井橋西南角，有一塊足球場(chǎng)大小雜草叢生的空地。
公開(kāi)資料顯示，這是華潤(rùn)京通在2005年5月以公開(kāi)掛牌方式取得的“優(yōu)士閣二期項(xiàng)目建設(shè)用地”，約定開(kāi)工時(shí)間為2005年12月，約定竣工時(shí)間為2007年6月。從2005年出讓給開(kāi)發(fā)商，6年過(guò)去了，周邊地價(jià)已經(jīng)升了數(shù)倍，而這塊“黃金寶地”仍基本保持原貌。
這并不是華潤(rùn)第一次卷入“囤地”的疑團(tuán)當(dāng)中，近兩年，僅在北京市，其就因?yàn)橥恋亻e置問(wèn)題，被國(guó)土資源部、北京市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)次“點(diǎn)名曝光”。
按照規(guī)定，土地出讓后兩年不開(kāi)發(fā)就可以收回，不少公眾和媒體都質(zhì)疑，這塊地已出讓6年，還未動(dòng)工，為何不收回？
近日，北京市國(guó)土資源局對(duì)該項(xiàng)目用地調(diào)查后，對(duì)本報(bào)記者回復(fù)表示，這一項(xiàng)目用地的確存在土地閑置問(wèn)題，但同時(shí)解釋?zhuān)斐砷e置的原因復(fù)雜，主要是華潤(rùn)京通公司取得土地后，在辦理用地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批手續(xù)過(guò)程中，因項(xiàng)目周邊居民的強(qiáng)烈反對(duì)，經(jīng)北京市規(guī)劃委員會(huì)多方協(xié)調(diào)，直至2008年12月，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了調(diào)整，將該項(xiàng)目總建筑面積由32000平方米調(diào)整為8000平方米，建筑使用性質(zhì)仍為公建，核減部分面積置換到鳳凰苑(東區(qū))公建項(xiàng)目中。2008年12月，北京市國(guó)土局依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整復(fù)函，為華潤(rùn)京通公司辦理了出讓合同變更手續(xù)。
“優(yōu)士閣項(xiàng)目閑置6年”案例，折射出我國(guó)大量閑置土地所存在的種種問(wèn)題。
“住宅用地的大量閑置，直接導(dǎo)致原本稀缺的宅地市場(chǎng)更為緊缺，是資源的極大浪費(fèi)。而且對(duì)那些遵紀(jì)守法的企業(yè)來(lái)講也是不公平的。”中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明教授說(shuō)，大量閑置土地未被開(kāi)發(fā)，還造成政府無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)土地資源真實(shí)需求，土地市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮，土地資產(chǎn)功能被放大，房地產(chǎn)投機(jī)難于遏制，居民住房保障得不到落實(shí)。
據(jù)國(guó)土資源部最新統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，全國(guó)共查出閑置房地產(chǎn)用地2648宗，面積11944公頃。如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng)，以平均容積率2、每套住房90平方米計(jì)算，將會(huì)增加270多萬(wàn)套住宅。按人均30平方米計(jì)算，將會(huì)解決800多萬(wàn)人的住房問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地時(shí)瘋狂舉牌、狂熱追求的地塊，為何到手后又把其“打入冷宮”遲遲不開(kāi)發(fā)？
據(jù)介紹，拆遷難和居民反對(duì)等引發(fā)的規(guī)劃調(diào)整是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常提及的兩個(gè)主要理由。由于過(guò)去許多地不是凈地出讓?zhuān)_(kāi)發(fā)商和拆遷戶(hù)始終達(dá)不成一致意見(jiàn)，致使土地不能動(dòng)工。而項(xiàng)目周邊居民強(qiáng)烈反對(duì)規(guī)劃方案，因此需要調(diào)整規(guī)劃，規(guī)劃的調(diào)整自然要耗費(fèi)時(shí)間，延期開(kāi)發(fā)也就理所當(dāng)然。此外，還有出讓地塊有復(fù)雜的法律糾紛導(dǎo)致動(dòng)工難等因素。
另一方面，隨著時(shí)間的推移，政府往往會(huì)在地塊周邊修建道路、醫(yī)院、廣場(chǎng)等配套設(shè)施，地價(jià)自然就升值了，這樣所獲得的利潤(rùn)比拿到地后立刻開(kāi)發(fā)要多得多。而這些“閑著”的土地，也可以抵押在資本市場(chǎng)上融資。在地價(jià)不斷攀升的大背景下，閑著就能創(chuàng)造財(cái)富成為事實(shí)。因此，不少開(kāi)發(fā)商甚至?xí)皹?lè)于”讓土地閑置。
此外，還有許多土地閑置有政府因素。
國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)顯示，六成閑置地是由于征地矛盾等“政府原因”造成。
“政府原因造成的延期開(kāi)發(fā)，情況就復(fù)雜得多。《閑置土地處置辦法》中規(guī)定了土地閑置時(shí)間超過(guò)兩年可無(wú)償收回的例外情況，但對(duì)‘不可抗力’、‘政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為’和‘動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延’這3類(lèi)例外情況均無(wú)進(jìn)一步的具體規(guī)定。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說(shuō)，按現(xiàn)有政策規(guī)定，政府原因造成土地閑置原則上不予追究責(zé)任�！斑@相當(dāng)于一個(gè)擋箭牌，不排除一些企業(yè)為了躲避處罰，也編造理由擠進(jìn)了‘政府原因’中�！�
“不少地方政府的經(jīng)濟(jì)利益和政績(jī)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)結(jié)在一起，在紛繁蕪雜的利益和動(dòng)機(jī)面前，政府對(duì)閑置土地‘收回’和‘重罰’制裁手段很少實(shí)施。監(jiān)管偏軟成了土地閑置的重要助力�！编u曉云說(shuō)，如果確實(shí)不具備開(kāi)發(fā)條件，企業(yè)可把地交給政府，政府也可以收回。
“如果地方政府一再因?yàn)榭陀^理由放寬對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)閑置土地的處罰，那就不排除會(huì)有開(kāi)發(fā)企業(yè)制造客觀原因，實(shí)現(xiàn)閑置等待土地增值的情況出現(xiàn)。因此，只要土地超期不能開(kāi)工的，就應(yīng)該退地。”他說(shuō)。
土地出讓7年還在建設(shè)中
——開(kāi)發(fā)一部分，閑著一部分，“隱性閑置”導(dǎo)致土地資源未能充分利用
與那些一直在“長(zhǎng)荒草、曬太陽(yáng)”的閑置用地相比，還有一些居住用地出讓多年后，雖然建了一些住宅，但還遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)發(fā)完畢，依照現(xiàn)行法律法規(guī)不能認(rèn)定為閑置地。
在北京市順義區(qū)天竺，就有這樣一個(gè)16.25公頃地塊。“前幾年，這塊地建了一部分別墅，后來(lái)大片地就荒了，至少閑著好幾年了，最近才有動(dòng)工�！备浇囊晃痪用窀嬖V記者。
經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，這個(gè)區(qū)域逐漸形成了一個(gè)高檔涉外居住圈。記者走進(jìn)該小區(qū)，售樓員介紹說(shuō)這片16萬(wàn)多平方米的別墅區(qū)，一期開(kāi)發(fā)的別墅即將賣(mài)完，二手房已達(dá)到4萬(wàn)元/平方米。
公開(kāi)資料顯示，該地塊是由北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2004年8月31日以協(xié)議方式取得，規(guī)劃用途為住宅商業(yè)用地，容積率為0.39，規(guī)劃建筑面積62825平方米，約定竣工時(shí)間為2006年10月31日，樓面均價(jià)為905元/平方米。
為何地塊開(kāi)發(fā)了7年還未完工？
北京市國(guó)土資源局提供的情況表明，該項(xiàng)目分為AB區(qū)、CD區(qū)兩個(gè)階段建設(shè)，AB區(qū)目前已入住、使用。CD區(qū)延期動(dòng)工的主要原因是該公司恰恰在本該竣工的2006年申報(bào)規(guī)劃方案工程，而這一年按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策，低密度住宅項(xiàng)目停止審批，受此影響，建設(shè)相應(yīng)停止。2009年，按照北京市解決歷史遺留問(wèn)題的有關(guān)政策，該公司重新進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在建筑規(guī)模不變的條件下，按照0.6以上容積率設(shè)計(jì)方案，一部分用地作為公共綠地，該公司于2010年11月18日取得施工許可證。
這個(gè)本應(yīng)在2006年10月底竣工的項(xiàng)目，還在建設(shè)中，長(zhǎng)達(dá)近7年的時(shí)間里，樓面價(jià)格已升值數(shù)十倍。
與此同時(shí)，這塊地在融資方面也沒(méi)有完全“閑”著。2009年12月份，該公司把近10萬(wàn)平方米的土地抵押給某有限公司，獲2億多元資金，隨后該地塊又于2011年5月抵押給某銀行，獲4.5億多元資金。
“根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，這塊地建了一部分房子，雖過(guò)了約定竣工日期，但不能確定該項(xiàng)目用地為閑置土地。但這塊土地多年‘閑著’是事實(shí)�！眹�(yán)金明說(shuō)，不夠閑置地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，地塊尚有大面積未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期開(kāi)發(fā)為手段拖延開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象在全國(guó)很多城市大量存在。這種隱性閑著的土地如果促使其開(kāi)發(fā)，將產(chǎn)生大量的商品房供應(yīng)，有助于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。
開(kāi)發(fā)商為什么采用這種方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)？鄒曉云介紹說(shuō)，資金不到位是常見(jiàn)原因。更重要的是，分期開(kāi)發(fā)能讓開(kāi)發(fā)商隨時(shí)根據(jù)政策和市場(chǎng)的變化調(diào)整開(kāi)發(fā)的策略，提高項(xiàng)目的利潤(rùn)。說(shuō)到底，還是對(duì)很多地塊而言，閑的時(shí)間越長(zhǎng)，增值越快。
而企業(yè)這種做法之所以能行得通，主要是我國(guó)的一些制度不夠健全、讓企業(yè)有“空子”可鉆。一方面，過(guò)去很多土地出讓合同管理不是很規(guī)范，并沒(méi)有約定竣工日期，也就談不上企業(yè)違規(guī)。去年，國(guó)土資源部出臺(tái)政策，規(guī)定不管分幾期開(kāi)發(fā)，3年以?xún)?nèi)必須開(kāi)發(fā)完畢，這個(gè)漏洞才基本堵上。另一方面，企業(yè)總能找出一些諸如“周邊居民強(qiáng)烈反對(duì)”等理由申請(qǐng)調(diào)規(guī)劃，“合法”拖延動(dòng)工時(shí)間。
“對(duì)這類(lèi)問(wèn)題，首先要根據(jù)地塊的土地出讓合同預(yù)定的開(kāi)、竣工日期，徹底查清到底有多少隱形閑置的土地，凡具備條件能繼續(xù)開(kāi)發(fā)的，限定開(kāi)發(fā)商一定時(shí)間開(kāi)發(fā)完畢；不具備開(kāi)發(fā)條件的，政府收回，重新出讓�！编u曉云說(shuō)。
拿地就應(yīng)“長(zhǎng)”房子，閑置地不能年年清年年有
——既要限制開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為，也要規(guī)范政府行為，不能因?yàn)樯婕啊罢颉北悴蛔魈幜P
這幾年，為打擊閑置、囤積土地行為，按照國(guó)務(wù)院的總體部署，國(guó)土資源部一直對(duì)房地產(chǎn)閑置用地保持高壓態(tài)勢(shì)，多次組織開(kāi)展了對(duì)閑置土地的清理處置，房地產(chǎn)閑置土地逐年下降。統(tǒng)計(jì)表明，2005年查出房地產(chǎn)閑置土地約38萬(wàn)畝，截至2010年底則下降為18萬(wàn)畝。
“根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，處理閑置土地主要責(zé)任在地方政府，并且閑置土地往往涉及國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門(mén)，最終的處理意見(jiàn)還要靠地方政府來(lái)協(xié)調(diào)。只要地方政府的態(tài)度堅(jiān)決，效果就會(huì)很突出。”一位在地方國(guó)土部門(mén)工作的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)。
土地閑置與土地投機(jī)如影隨形，市場(chǎng)體系不健全和政府行為不規(guī)范是土地投機(jī)的兩個(gè)主要方面。從近年來(lái)暴露出的案件來(lái)看，在遴選供地對(duì)象時(shí),有的地方不是憑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和優(yōu)選的原則,而是憑關(guān)系、交情,甚至權(quán)錢(qián)交易,導(dǎo)致一些不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)囤積、倒賣(mài)土地；在簽訂出讓合同時(shí)，沒(méi)有約定開(kāi)發(fā)商開(kāi)工和竣工的日期，一紙“模糊合同”，留下了諸多隱患，制度上的缺陷為開(kāi)發(fā)商故意推遲開(kāi)發(fā)、閑置囤積土地提供了可乘之機(jī)。
如何清除閑置土地產(chǎn)生的土壤，防止新的閑置土地的產(chǎn)生？這幾年，國(guó)土資源部出臺(tái)系列措施完善市場(chǎng)體系，對(duì)于由企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，在結(jié)案和問(wèn)題查處整改到位前，禁止競(jìng)買(mǎi)人及其控股股東參加土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)；針對(duì)因毛地出讓拆遷難而不能開(kāi)發(fā)的情況，規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓?zhuān)鲎屒皯?yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補(bǔ)償安置等經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系；為給分期開(kāi)發(fā)上“緊箍咒”，規(guī)定項(xiàng)目一旦開(kāi)工必須3年內(nèi)竣工；為減少企業(yè)因缺少資金而推遲開(kāi)發(fā)，嚴(yán)格限制單宗土地出讓規(guī)模，大城市20公頃，中等城市14公頃，小城市(鎮(zhèn))7公頃。
此外，國(guó)土資源部還聯(lián)合住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券等部門(mén)建立起協(xié)調(diào)機(jī)制，通過(guò)限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施提高閑置土地的財(cái)務(wù)成本，從而加大開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。
“這些政策，如果嚴(yán)格執(zhí)行，將導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的巨變。拿到地盡快開(kāi)發(fā)會(huì)逐步成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，見(jiàn)地不見(jiàn)房的現(xiàn)象將大幅減少�！编u曉云說(shuō)。但是有些政策還需進(jìn)一步細(xì)化，比如，如果開(kāi)發(fā)商分幾次拿下總面積超過(guò)20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實(shí)際上還是突破了國(guó)土部門(mén)的限制，這類(lèi)行為又該如何處理？
防止閑置土地產(chǎn)生，一方面要限制開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為，另一方面還要規(guī)范政府行為。從近年來(lái)發(fā)現(xiàn)的土地閑置問(wèn)題來(lái)看，如果對(duì)閑置土地背后的政府不作為、亂作為不加管束，只要涉及“政府原因”便可不受處罰，土地管理問(wèn)責(zé)便難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
“對(duì)于閑置土地，不僅要清理，還要問(wèn)責(zé)縱容開(kāi)發(fā)商囤地的地方政府和有關(guān)職能部門(mén)，嚴(yán)查改變規(guī)劃是否有法定依據(jù)，是否按照法定程序進(jìn)行，打擊隨意調(diào)整規(guī)劃背后的‘黑箱交易’�！眹�(yán)金明說(shuō)，近年來(lái)，中央有關(guān)部門(mén)嚴(yán)厲打擊工程領(lǐng)域的腐敗現(xiàn)象，取得了很大效果。
一位開(kāi)發(fā)商曾告訴記者，開(kāi)工建設(shè)前的審批程序多，速度慢，有些部門(mén)還故意拖延，即使一天到晚不停地跑政府有關(guān)部門(mén)辦手續(xù)，也難以確保在規(guī)定時(shí)間辦完�！霸诮ㄔO(shè)法治政府、服務(wù)型政府的今天，地方政府也要嚴(yán)格按土地出讓合同辦事，同時(shí)提高審批速度，服務(wù)市場(chǎng)主體。”鄒曉云說(shuō)。
有專(zhuān)家建議，由于房地產(chǎn)業(yè)的鏈條比較長(zhǎng)，出現(xiàn)少量的閑置地也是正常的，關(guān)鍵是要讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的代價(jià)，可以通過(guò)稅收的形式把開(kāi)發(fā)商“囤地”期間的增值收歸國(guó)有，去除開(kāi)發(fā)商投機(jī)的動(dòng)機(jī)，比如土地買(mǎi)的時(shí)候價(jià)格是200萬(wàn)元，后來(lái)變成1000萬(wàn)元了，中間800萬(wàn)元的差額要交稅。
閑置土地的處理，關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行乃至社會(huì)公平正義，影響不容小覷。有關(guān)部門(mén)和地方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦事，該收的堅(jiān)決收回，該罰的罰到位，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)良性發(fā)展。
