中低等級房企債風險相對較大

2012-05-09 09:20     來源:中國證劵報     編輯:范樂

  基于對房企去年年報及今年一季報的分析,我們認為:在調控政策持續從嚴背景下,房地產投資整體回落,銷量下滑。從拿地、新開工情況來看,房企仍以消化存貨回收現金流為主,整體生產活動處于收縮狀態。總體而言,房企壓力仍存,中低等級房企債風險相對較大。

  房企短、長期債務償付壓力仍在上升。上市房企流動、速動比率均出現明顯回落,分別由去年三季度的2.09倍、0.68倍下滑至今年一季度的1.65倍和0.57倍。房企現金對短期債務覆蓋度也繼續回落,由去年三季度1.16倍回落至年末的0.98倍,今年一季度略回升至1.03倍,但仍處于歷史低位,僅略高于上一輪調控周期末2008年時的水平。資產負債率仍繼續攀升,目前已超過70%,企業整體財務杠桿提升。由于資產負債率受總資產規模影響,較難準確衡量企業的償債能力,我們采用凈負債率((長短期借款-現金和現金等價物)/股東權益),可以看到自去年二季度以來仍在繼續攀升,目前已達68%的歷史高位。

  營收狀況仍不容樂觀。由于房企確認收入有特殊性,當期預收賬款很大程度是下期的主營收入,去年末及今年一季度預收賬款同比分別為29%和24%,較去年三季度的52%大幅回落,而營業收入加預收賬款的同比在去年末、今年一季度分別為0.24%和0.09%,顯示房企營收狀況仍不容樂觀。從凈利潤指標則可更明顯看出,去年末、今年一季度凈利潤增長分別為-0.02%和-0.44%,出現較為明顯的下滑。

  資產流動性也繼續下降,房企目前以去庫存為主。由于2009年下半年起房地產投資的明顯加快,尤其是2010年房地產開發投資累計同比持續位于36%左右高位,房企存貨自2010年二季度起也保持較高增速,2010年至2011年一季度均保持在同比40%以上水平,但隨著調控的深入,房企開始以去庫存為主要的經營戰略,今年一季度存貨同比為31%,較以往明顯下滑。現金存貨比也繼續明顯回落,去年末、今年一季度分別為18%、15%,較去年二季度時的20%以上繼續下降,顯示房企在資產流動性方面也繼續下降。

  盈利能力的惡化使得房企以去庫存為主要戰略,并減少投資,以保證現金流。如圖所示,房企自由現金流(經營凈現金流+投資凈現金流)流出狀況較去年一季度大幅減緩,僅流出1.38億,僅為去年同期的37%。

  從個券債務情況來看,部分房企短期償付風險仍較大,多數房企短期償付壓力較去年四季度仍有增長。其中09銀基債、09泛海債、09東華債現金對短期債務的覆蓋度僅為0.02倍、0.19倍和0.16倍,均在去年末的低位水平上繼續下降,09銀基債、09東華債賬面現金分別僅為0.15億和0.5億,臨近枯竭狀態,09泛海債盡管賬面現金尚有7.86億,但其短期借款、一年內到期的非流動負債分別達10.23億和31億,因此短期償付壓力仍然較大。

  而對于萬科、金融街、中糧等優質房企而言,不僅銷售力度加大,而且優質房企對現金流的管理及控制能力較強。尤其萬科一季度營收達103億,同比增長達29%,優質房企短期償付風險有所降低。萬科現金對短債覆蓋度由去年四季度的1.45倍回升至2.19倍,09金街01由0.81倍增至0.89倍,08中糧債由0.66倍增至0.76倍。

  整體來看,房企信用資質繼續出現分化,中低等級品種風險仍相對較大,而優質房企投資價值有所顯現。 

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