我國住房按揭市場潛在風險不可小視

　　美國次級債券危機打破了國內房地產市場中認為“住房按揭貸款是優質資產”的神話。在房地產市場價格一直上漲時，過高的房價會把這類缺乏信用的住房按揭貸款的潛在風險掩蓋起來。一旦中國房地產市場價格出現逆轉，其潛在風險就必然會暴露出來。這些潛在風險一旦暴露出來，國內銀行將面臨類似美國次級債券危機的風險。

　　隨著美國房地產市場價格出現逆轉，美國次級債券的潛在風險開始暴露出來。特別是最近，美國次級債券問題引發了日本、中國香港地區、澳洲和歐洲各股市紛紛下跌，導致全球金融市場出現一片恐慌及各國政府紛紛向金融市場注資。

　　至于對美國次級債券危機對中國的影響，我認為不會太大。因為，一則中國金融市場是一個相對封閉的市場，美國次級債券危機不大會波及到中國市場；二則中國金融機構所投資的美國次級債券數量不多。但是，也有人指出，美國次級債券市場的危機將戳破全球資產價格泡沫，并引發一場全球性的金融危機。對此，我曾問過索羅斯基金的經濟學家，他認為，密切關注美國次級債券危機是必要的，但恐慌則不必要。有資料表明，此次美國次級債券的損失額大約在1500-2000億美元之間，這對具有龐大市場規模的美國股市及全球股市不會影響很大。對于中國來說，即使加上次級債券危機會影響美國居民消費，再影響到中國出口，但這些影響也是十分微小的。

　　不過，美國次級債券危機對中國按揭市場的啟示，卻是值得深入思考的。我們更應該關注美國次級債券危機對成長中的中國金融市場有多少啟示。在中國，居民的住房按揭貸款一直被認為是優質資產。除了銀監會及央行這樣的監管機構對住房按揭貸款風險有所察覺外，房地產市場、商業銀行依然沒有對此保持清醒的頭腦。目前，“住房按揭貸款是優質資產”的神話仍是國內房地產市場的一種主流意見。但實際上，當美國打破了這種神話破滅時，居民按揭貸款的潛在風險就暴露無遺了。這種資產的優質性受到了嚴重質疑。從這意義上說，對中國是有很大啟示的。

　　其實，中國的住房按揭貸款風險可能比美國次級債券風險還要高。因為，從住房按揭的對象來看，美國次級債券的次級貸款人信用還有等級之分（即“次級信用”），但對中國的按揭貸款者來說，估計其中很大部分人甚至連“次級信用”都沒有。何以為證？近幾年來，凡是個人要申請住房按揭貸款，沒有誰是不能夠從銀行獲得貸款的，住房按揭貸款者基本上是沒有什么信用等級可分的。如果這樣的話，一部分信用欠佳的貸款人就必然會進入到房地產按揭貸款市場中。

　　據調查所知，按照銀監會的個人住房按揭貸款指引，個人按揭貸款的貸款額是個人每月按揭貸款的還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%比重。但是，目前國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，其實有一部分人是很難滿足這一基本標準的。此時，就出現了用假收入證明、假工資證明等虛假文件到銀行進行按揭貸款的市場現象。這部分住房按揭貸款者可能不僅沒有信用，甚至是負信用。

　　由此，也造成了部分人利用這種假信用從銀行大量套取貸款，用作房地產炒作。可以說，盡管目前國內不少個人的住房按揭貸款信用不好，但在房地產市場價格一直上漲時，過高的房價會把這類缺乏信用的住房按揭貸款的潛在風險掩蓋起來。但是，一旦中國房地產市場價格出現逆轉，其潛在風險就必然會暴露出來。這些潛在風險一旦暴露出來，國內銀行將面臨類似美國次級債券危機的風險。

　　還有，盡管目前美國次級信用貸款的風險很高，但這種風險基本上可以通過證券化方式加以分散。盡管這些風險并不會消失，一旦條件不滿足，它就會暴露出來。相比之下，中國住房按揭貸款的證券化程度很低，其不良信用貸款的風險主要集中在銀行體系內。如果房價一直上漲，那么這些潛在風險還不會暴露出來，但如果房價一旦向下逆轉，聚集在銀行體系中的這些風險就會爆發出來。

　　由于目前國有銀行或國有股份制銀行在國內銀行體系中占比很大，為了追求自身短期效益，這些銀行會盲目擴張住房按揭貸款。它們不僅采取各種方式來放寬個人住房按揭貸款者的市場進入標準，而且還可能以金融創新的名義變相放大個人住房按揭貸款風險。在這種情況下，有可能會進一步放大中國住房按揭貸款的潛在風險，并最終導致這種風險越積越大。

　　在美國次級債券危機爆發后，中國銀行監管部門應當認真研究美國次級債危機及其經驗教訓，也應當全面檢討中國的銀行住房按揭貸款質量及風險。可以說，如果不全面檢討中國的銀行體系按揭貸款，不打破目前中國的銀行體系中視“住房按揭貸款為優質資產”的神話，那么中國金融體系將可能會面臨類似美國次級債券危機。對此，我們應當予以高度重視。易憲容