專家學(xué)者　觀點(diǎn)碰撞

　　供給和需求都有問題

　　對(duì)于今年以來特別顯著的房?jī)r(jià)、股價(jià)暴漲現(xiàn)象，專家學(xué)者眾說不一，有人認(rèn)為是“流動(dòng)性過剩”，有人認(rèn)為是“人民幣加速升值”造成的。郎咸平則不同意這些觀點(diǎn)。他認(rèn)為流動(dòng)性過剩可以通過宏觀調(diào)控來解決，但現(xiàn)實(shí)卻是越調(diào)控樓價(jià)越漲。那么是什么導(dǎo)致樓價(jià)的一路高漲？郎咸平一語道破其中的“天機(jī)”：供給面市場(chǎng)化嚴(yán)重不足和需求面市場(chǎng)化嚴(yán)重過度同時(shí)存在，就像兩個(gè)怪獸扭曲在一起，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一路高漲，真正想買房的百姓卻越來越買不起房子。

　　關(guān)于供給面市場(chǎng)化嚴(yán)重不足，郎咸平提出了值得關(guān)注的三大因素。一是地產(chǎn)特有的兩大核心資源，即地產(chǎn)開發(fā)權(quán)和銀行信貸權(quán)，都掌控在地方政府手中，存在著“尋租”的可能；其次，地產(chǎn)特有的長流政管理，大大小小的環(huán)節(jié)造成很大的“尋租”空間，拉升產(chǎn)業(yè)成本；另外，再加上個(gè)別地方政府熱衷于透過競(jìng)價(jià)實(shí)現(xiàn)高價(jià)賣地，地價(jià)飛漲。在這些因素的作用下，房?jī)r(jià)的上漲不足為奇。

　　而在需求面上，則是“標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)化嚴(yán)重過度”。根據(jù)所做研究，郎咸平將購買地產(chǎn)的資金按重要性分成四類。第一類最重要的資金是由于近兩年來投資營商環(huán)境的急速惡化，很多企業(yè)家把本該繼續(xù)投資的錢擠壓出來打入樓市；第二類是黑色收入；第三類是國際熱錢；第四類才是百姓的儲(chǔ)蓄款。這四類資金匯集成的“虛擬資金”，具有不可監(jiān)管、不可控制、不可預(yù)測(cè)的特點(diǎn)，一旦大量涌入樓市，房?jī)r(jià)就會(huì)立刻失控、迅速攀升。到處流竄的“虛擬資金”就是推高房?jī)r(jià)的主要因素，也是如此高房?jī)r(jià)之下卻還有人買房的原因。

　　■　美國馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃系丁成日：

　　預(yù)售制是房?jī)r(jià)上漲之首因

　　中國房?jī)r(jià)為什么上升？丁成日教授說：解釋中國城市房屋價(jià)格持續(xù)上升有三大學(xué)派。第一派是土地供給學(xué)派，認(rèn)為政府供地少導(dǎo)致房屋供給不足，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。第二派是需求學(xué)派，認(rèn)為城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了住房需求，因而房屋價(jià)格上升。第三派是我的學(xué)派，預(yù)售制是罪魁禍?zhǔn)住ｎA(yù)售制是中國許多城市房屋價(jià)格持續(xù)上升最主要的原因。

　　為什么這樣說呢？丁成日認(rèn)為：第一，國際上的理論和經(jīng)驗(yàn)表明土地供給與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系非常復(fù)雜，土地供給與房屋價(jià)格不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系；第二，城市化帶來的有效需求與現(xiàn)階段許多城市的高房?jī)r(jià)是不相匹配的；第三，中國城市(以北京為例)房屋價(jià)格與土地價(jià)格的空間變化規(guī)律與理論預(yù)測(cè)(房屋價(jià)格決定土地價(jià)格時(shí))的模式一致，因而，土地價(jià)格導(dǎo)致房屋價(jià)格的結(jié)論是缺少理論和實(shí)證依據(jù)的。

　　丁成日教授說，中國城市房屋價(jià)格不斷上升是開發(fā)商的融資動(dòng)力與廣大購房者預(yù)期兩者之間互動(dòng)的結(jié)果。房屋價(jià)格問題需要從這兩個(gè)方面入手才能得到根本性的解決。

　　■　中國社科院金融所研究員易憲榮：

　　金融支持導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升

　　面對(duì)近期各地房?jī)r(jià)快速飚升，有人認(rèn)為這是由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化加快，市場(chǎng)“剛性需求”推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲；也有人認(rèn)為股市的繁榮及財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)了樓市價(jià)格的上漲等；也有人認(rèn)為不少地方的房?jī)r(jià)快速上漲是由于外國投資者大量涌入的結(jié)果。比如深圳等地。

　　對(duì)于上述原因的分析，當(dāng)然是目前房?jī)r(jià)上漲的一些方面，特別是住房作為一種特殊的商品，它的價(jià)格形成比其他商品更為復(fù)雜，每一個(gè)人總是能夠從某一個(gè)方面來討論房?jī)r(jià)上漲之原因，但其實(shí)都沒有指出最近房?jī)r(jià)上漲根本原因所在。

　　從各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，房?jī)r(jià)上漲基本上是與銀行的金融支持密切相關(guān)的，特別是房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速飚升，基本上都是銀行金融支持的結(jié)果。而就目前國內(nèi)的情況來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴(kuò)張，讓大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　除此之外，國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展模式界定不清，把國內(nèi)住房市場(chǎng)看作既是投資也是消費(fèi)的市場(chǎng)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是一個(gè)投資品市場(chǎng)時(shí)，加上這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格有政府的隱性擔(dān)保，那么這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格肯定是只漲不跌的。在這樣的情況下，由于進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)為零，必然會(huì)促使投資者大量涌入。在房地產(chǎn)企業(yè)、銀行及投資者一起合力下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格推高也就十分容易了。

　　■　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：

　　社會(huì)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期決定房?jī)r(jià)

　　現(xiàn)在社會(huì)上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的議論很多，其中有兩種說法。一是投資性住房需求導(dǎo)致了房地產(chǎn)“泡沫”，所以應(yīng)當(dāng)抑制；二是目前很多房?jī)r(jià)偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房?jī)r(jià)“虛高”。 

　　對(duì)此，陳淮卻認(rèn)為，投資性住房需求對(duì)社會(huì)有益無害。投資性住房需求是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的一種良性需求。居民投資住房并非是對(duì)市場(chǎng)利益的非法掠奪，而且更多、更大量資金投資住房是租賃市場(chǎng)發(fā)育的前提條件。

　　對(duì)于“目前很多房?jī)r(jià)偏離其成本，開發(fā)商追求暴利導(dǎo)致了房?jī)r(jià)虛高”的說法，陳淮表示，一些賣不出去的房子還以高價(jià)撐著，這的確是“虛高”。但是，簡(jiǎn)單地按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)并不符合客觀規(guī)律。

　　陳淮說，同樣建筑成本的兩棟房子，建在不同地區(qū)，其價(jià)格可能有非常大的差別，因?yàn)橛屑?jí)差地租的存在。級(jí)差地租的存在可以使房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其成本。這很合理，因?yàn)檫@符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的稀缺性原理。級(jí)差地租和成本無關(guān)，它只有在反復(fù)大量的交易過程中才能形成。簡(jiǎn)單地從成本利潤測(cè)算出發(fā)來指責(zé)房?jī)r(jià)“虛高”是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。 

　　陳淮認(rèn)為，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。