推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的十大因素

　　一、強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

　　受90年代中期宏觀調(diào)控政策和亞洲金融危機(jī)的影響，97年開(kāi)始的幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主旋律是低迷不振，中央的財(cái)政和貨幣政策以積極財(cái)政和寬松金融政策為主，試圖改變經(jīng)濟(jì)過(guò)冷的局面，包括連續(xù)的財(cái)政直接投入、鼓勵(lì)投資和連續(xù)的降低存貸款利率，這種政策措施在進(jìn)入新世紀(jì)之后開(kāi)始逐步見(jiàn)效，在投資和出口兩大利好因素的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開(kāi)始從低迷轉(zhuǎn)入活躍，從偏冷轉(zhuǎn)向偏熱，這個(gè)過(guò)程也帶來(lái)了居民收入的大幅度上升。應(yīng)該承認(rèn)，房?jī)r(jià)上漲的背后有居民真實(shí)消費(fèi)能力的底氣在里面。

　　但是城市發(fā)展和土地利用規(guī)劃似乎對(duì)這種需求的預(yù)計(jì)偏低，不光是在土地資源上，包括電力緊張很大程度上也是因?yàn)閷?duì)需求增長(zhǎng)的估計(jì)不足，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)采取了限制投資的措施。盡管房地產(chǎn)本身是個(gè)市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)，但由于土地這一核心壟斷資源的投放低估了社會(huì)的真實(shí)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供應(yīng)偏緊，這是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)因素。

　　二、傾斜的投資體制

　　中國(guó)目前在住房上的消費(fèi)觀念還是收益型的消費(fèi)而不是享受型的消費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)住房更多的是考慮工作的方便。所以哪里的工資收入比較高，哪里對(duì)就業(yè)就會(huì)更有吸引力，從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)上升。在MBA學(xué)生的就業(yè)意向上曾經(jīng)有個(gè)統(tǒng)計(jì)，第一選擇還是北京、上海、深圳等收入高的地方，而不是青島、大連、珠海等更適宜居住的地方。總體上說(shuō)，中國(guó)人目前無(wú)論有錢(qián)還是沒(méi)錢(qián)的，都把事業(yè)放到了更重要的位置，而不是享受。

　　所以就會(huì)跟著投資走，而很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的投資體系總體上向城市傾斜，向大城市傾斜，從而吸引大量的就業(yè)人口向有限的地域集中，從而引起個(gè)別地區(qū)由于需求增長(zhǎng)而上漲。

　　三、灰色的分配體系

　　有些分析以珠三角地區(qū)民工工資多年來(lái)上漲有限，認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為居民收入，這應(yīng)該是一個(gè)非常錯(cuò)誤的判斷，事實(shí)上中國(guó)人的總體收入在進(jìn)入新世紀(jì)的幾年里得到了大幅度的增長(zhǎng)。但是低端勞動(dòng)力市場(chǎng)由于勞動(dòng)力供應(yīng)大于需求，工資增長(zhǎng)受到了壓制，而這個(gè)收益通過(guò)其他轉(zhuǎn)移方式進(jìn)入了另外一類(lèi)人的手中，比如壟斷行業(yè)、醫(yī)生、律師、演員、高層經(jīng)理、中介組織從業(yè)人員等。收入分配上向部分人群的集中更增加這類(lèi)人員的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力。

　　四、經(jīng)營(yíng)土地經(jīng)營(yíng)城市的城市發(fā)展思路

　　“經(jīng)濟(jì)土地、經(jīng)營(yíng)城市”曾經(jīng)一度做為主流理論成為地方政府城市發(fā)展的主流思路，這個(gè)理論的主要思想就是：壓低工業(yè)地價(jià)吸引投資，繁榮城市經(jīng)濟(jì)，引導(dǎo)房?jī)r(jià)上升，從中切割更大的土地收益，以土地收益進(jìn)一步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另外，就是通過(guò)土地的投放速度維持地價(jià)和房?jī)r(jià)的基本平穩(wěn)，即如果房?jī)r(jià)高了，就多投放土地進(jìn)行抑制，如果房?jī)r(jià)有下跌的趨勢(shì)，就收緊土地投放。但是實(shí)際帶來(lái)的效果，就是給于外界房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不會(huì)下跌的認(rèn)識(shí)，為投機(jī)資本的進(jìn)入提供了保障。

　　五、投資渠道匱乏

　　在房地產(chǎn)成為社會(huì)熱點(diǎn)的同時(shí)，其他資本和投資市場(chǎng)都相繼陷入了低迷，股市連續(xù)多年下跌，期貨市場(chǎng)在為前幾年的不規(guī)范買(mǎi)單，銀行存款利息低的可憐，古玩等其他投資品種都還是社會(huì)的邊緣。其他投資渠道的匱乏使得集聚的居民收入找不到其他的釋放渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖之后，逐步成為居民投資的最重要甚至唯一的渠道。

　　六、銀行信貸杠桿的助推

　　銀行的信貸杠桿極大的釋放了社會(huì)的購(gòu)買(mǎi)力，就在幾年前，關(guān)于“中國(guó)老太太”和“美國(guó)老太太”的對(duì)比還是嘲諷中國(guó)人不知道提前消費(fèi)。但是中國(guó)人的觀念轉(zhuǎn)變之快也大大超出各方的預(yù)期，一旦形成共識(shí)之后，大量剛剛畢業(yè)手中剛剛具有了首付能力的年青人都開(kāi)始成為房地產(chǎn)的消費(fèi)者，而他們的父母也可能工作幾十年才擁有了自己的住房。以前被拖欠的消費(fèi)和新生的消費(fèi)力量回合，在銀行信貸杠桿的助推下，集中產(chǎn)生了爆發(fā)性的消費(fèi)潮。

　　七、投機(jī)資本的介入

　　投機(jī)資本具有典型的馬太效應(yīng)特征，就是你越高，我就讓你更高，你越低，我就進(jìn)一步讓你更低，有政府的土地政策的托市，有真實(shí)消費(fèi)需求的支撐，房地產(chǎn)成為投機(jī)資本介入的最合適不過(guò)的戰(zhàn)場(chǎng)。投機(jī)資本的介入猶如火上澆油，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的大火更加猛烈。

　　八、預(yù)期心理的形成

　　在房?jī)r(jià)下跌的預(yù)言多次失效之后，普通消費(fèi)者開(kāi)始產(chǎn)生恐慌心理，并形成了房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲的一致心理預(yù)期，漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致的決策就是晚買(mǎi)不如早買(mǎi)，買(mǎi)小不如買(mǎi)大，所以就形成了壓縮其他消費(fèi)，集中全家甚至親戚朋友的存款趕快買(mǎi)房的搶購(gòu)心理。個(gè)體的理性決策形成了整體的不理性后果，給過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)再添一把火。

　　九、政策的矛盾

　　早在兩年前，中央政府就開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的苗頭產(chǎn)生警惕，但是由于擔(dān)心猛烈的抑制措施可能影響來(lái)之不易的興旺局面，所以在政策力度上一直都比較溫和，而且從一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的言論可以發(fā)現(xiàn)，可能中央政府一直對(duì)抑制過(guò)熱比較有信心、有辦法，但是對(duì)對(duì)付經(jīng)濟(jì)過(guò)冷則心有畏懼。因?yàn)橛羞@種心理在，就會(huì)把抑制過(guò)熱的難度相對(duì)估計(jì)的低了些，所以出手上并沒(méi)有采取很?chē)?yán)厲的措施，這種猶豫也給了地方政府一個(gè)暗示，不怕熱，就怕冷，從而形成了各地博弈中央政府萬(wàn)馬奔騰的局面。

　　十、騎虎難下

　　目前情況下，則更多的是由于多種經(jīng)濟(jì)變量之間的相互矛盾和制約，使得政策找不到合理的平衡點(diǎn)。如果出重手導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度下跌，則可能引起大面積的銀行壞賬和已經(jīng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的消費(fèi)者的名義財(cái)富的縮水，使得一批人真正成為“房奴”，或者給匯率帶來(lái)更大的升值壓力，引致出口潮的回卷，引起國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的惡化。

　　所以，房?jī)r(jià)上漲是多種因素聯(lián)合推動(dòng)的結(jié)果，既有合理的部分，也有不合理的部分，把房?jī)r(jià)上漲的怨言全部發(fā)泄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商身上確實(shí)有點(diǎn)怨，房地產(chǎn)商只是在商業(yè)利益的誘惑面前，沒(méi)有發(fā)揮更多的社會(huì)責(zé)任，利用了這個(gè)趨勢(shì)并成為助推房?jī)r(jià)上漲的力量之一。隨著抑制房?jī)r(jià)上漲的聲音從政策到輿論開(kāi)始趨于一致，以及政策上多種措施的陸續(xù)推出，相信房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭至少會(huì)被抑制，也可能會(huì)采取讓房?jī)r(jià)相對(duì)降低的措施而不是大幅度直接下滑而走向一個(gè)正常發(fā)展的軌道。