住建部：房屋征收價格市場化 保護被拆遷戶利益

　　據中國之聲《新聞縱橫》報道，關于房地產拆遷的種種亂象，近年來，媒體不乏相關的報道，其中，由于對拆遷補償標準存在爭議導致拆遷擱置甚至出現所謂“釘子戶大戰拆遷隊”的新聞更是容易成為焦點。

　　有沒有一種辦法能從制度上保障拆遷各方的利益，在最敏感的價格問題上給矛盾雙方都提供客觀公正的選擇呢？近日，住建部發布了《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)，首次明確：負責房地產價格評估的機構由被征收人協商選定；征收房屋的價值也將完全按照市場價格，而不再綜合政府定期公布的房價。

　　對此，中原地產華北總經理李文杰昨晚在接受《新聞縱橫》專訪時認為：拆遷價格從政府說了算轉為市場說了算其實早已暗潮洶涌，新政將更能保護被拆遷戶的利益。

　　李文杰：各地拆遷過去一直普遍使用拆遷指導價作為拆遷補償的基數。由于最近幾年房價上漲較快，拆遷評估指導價往往滯后于市場價格的增長，也就往往存在一方面用公開拆遷指導價補償拆遷戶，一方面開發商為了加快拆遷進度，和拆遷戶私下議價。目前的制度只是把潛規則制度化，是很好的規范，防止個別拆遷行為損害被拆遷戶的利益，導致社會矛盾的激化。

　　或許正是因為看到了這一點，這兩天在多家地產網站和業主論壇上，關于“拆遷定價新政”的討論幾乎不絕于耳，然而除了支持，也不乏疑問。

　　【疑問一】有了選擇權，怎么用？

　　《辦法》明確，“房價評估機構由被征收人協商選定。” 現實生活中，一個小區，一條街道，往往涉及很多戶，每一戶又經常會有自己的想法，可評估機構只能確定一家，此時如何協調？會不會因為協商難從而倒逼新政執行難呢？

　　對此，首都經貿大學不動產研究所所長洪亞敏認為：學會選擇需要時間，更需要強有力的行業監管。

　　洪亞敏：初始會有這樣的情況，但地方房地產機構在這么多機構中一定能夠顯出來相對更好的機構。房地產國家機構是中介組織，作為政府部門，應當有責任實行監督，作為行業協會，也有責任在評估過程中把各個機構的業績對外公開公布，更有利于參與各方選擇更好的機構。

　　【疑問二】有了估價辦法，如何評？

　　《辦法》強調，房價評估機構的估價方法應該從市場法、收益法、成本法、假設開發法等多種方法中選擇。這些專業名詞分別適用現實生活中的哪種情況？多種方法可供選擇是不是意味著哪個價格最高被拆遷戶就可以選擇哪個呢？

　　洪亞敏：當然不是，從理論上來講，這四種價格如果應用得當，而且都適宜使用，估價結果應該是相差無幾的，但不同的方法有不同的適用性。市場法適用于市場發育比較(成熟)的，評估對象周邊有相似交易案例的。收益法通常更適合于有租金收益的，比如商鋪被拆遷時有現實租金收益，而且周邊租金標準相對比較好取得。成本法主要適合于城鄉結合部，新開發小區周邊市場發育不夠(完善)，交易案例比較少。假設開發法主要適合于在建工程。在評估過程中作為中介結構和注冊房地產公司，就需要憑借專業經驗，選擇最適宜的方法進行評估，使評估結果最接近于市場的真實價格。