人均面積趕超滬港 遠離市區人煙稀少
“成都的商業環境良好，但三環線外新規劃的不少大型商業綜合體與市區明顯脫節，且總體開發量很大，前期招商已經很成問題。”從事商業地產財務投資的陽光厚土基金有關負責人對中國證券報記者表示，目前，部分二三線城市的商業地產已出現泡沫，其中最受關注的是昆明、沈陽和成都。
業內人士指出，隨著住宅市場調控的深入，二線城市尤其是省會城市的商業地產成為很多地產商爭搶的蛋糕；而當地政府則“順應市場”大手筆規劃和推出商業用地，由此導致這些城市商業項目供應量激增。“二線城市的商業擴容如果沒有足夠的人流和消費力來支持，那么開發這些項目的風險將是巨大的。”中國土地估價師協會理事李旭表示。
商業規劃迅速膨脹
“現在，全國主要的地產商幾乎都在成都有項目；香港的新鴻基、太古、九龍倉都已進入成都。”陽光新業集團總裁助理梁紹裘介紹，與成都一樣，重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等城市商業地產的開發量均十分龐大。
以成都為例，據不完全統計，2011年成都市立項和在建的城市綜合體已超過80個，總體量達千萬平方米。由于2009-2011年商業用地供應爆發式增長，未來2年，成都將有1000萬平方米以上的商業項目入市。按照中國商業地產聯盟秘書長王永平的說法，成都商業地產投資泡沫風險隱現。
在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業為主的項目達700多萬平方米，遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業街400多萬平方米的建筑面積。
從住宅領域“轉型”的開發商，正大舉進入商業地產投資。據中國商業地產聯盟近期發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2011年全國商業地產開發投資總額接近1萬億元，部分二線城市的商業地產開發量更是創下2007年以來的新高。
“受前期租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業項目在建速度加快、供應增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機進入這一領域。”中國商業地產聯盟副秘書長鄧俊文表示，去年以來，有意愿投資商業項目的機構顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少資金是因為住宅限購轉而投向商業領域，主要誘惑就在于商業地產的價格不斷上漲。
地方政府推波助瀾
“現在，地方政府熱衷于批綜合體項目，有商場、酒店、寫字樓，再點綴一點住宅。這樣的項目普遍位于市郊新城。交通規劃先行，商業地產為主，拉動區域經濟。” 王永平指出。
數據顯示，2012年一季度，成都共出讓土地59宗，以土地性質區分，商業用地為53宗，占比達90%。
住宅用地屢屢流拍或底價成交，地方政府便逐步加大商業用地的整理和推介進度。目前，大量的城市綜合體項目在二線城市如火如荼地建設，眾多地方政府均期待這些項目在產業轉移過程中扮演重要角色，然而這種商業地產市場的“強勁”表現在未來很可能形成高空置率。
陽光新業總裁助理梁紹裘介紹，判斷城市商業地產泡沫的一個重要指標，是人均商業面積。在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米上下。“商業地產是不是過熱，供應量是其中一個重要數據。另外，還要看當地的消費水平和項目具體位置。”梁紹裘指出，目前，我國一批二線城市的人均商業面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2-3平方米。
“郊區新城主要的賣點是商業配套，一直以來，住宅和商業相輔相成。住宅需要商業的便利，商業需要住宅的人流。但是，住宅賣不動后，商業地產也就缺乏足夠的人流和消費來支撐。現在，不少城市郊區的項目都面臨這個問題。”梁紹裘坦言。
業內專家指出，除供應量過大以及信貸受限等問題外，商業地產面臨的風險還體現在開發商專業度低、專業人才匱乏等方面。“從今年三季度起，商業地產的泡沫問題將會逐漸暴露。一些從住宅開發轉型商業地產的企業，特別是2008年以后才開始進軍商業地產領域的企業，未來將面臨許多挑戰。”
地段是關鍵
陽光新業副總裁楊寧認為，商業地產真正的風險就是財務風險，特別是對只租不賣的運作模式來說，現金流極為重要。“做商業地產，最重要的是地段、地段，還是地段。”
近兩年由于住宅受限，一批開發商轉而進入商業地產，造成部分城市商業地產供應量偏大，而新晉商業地產開發商在人才、運營經驗的不足，也使得后期操作風險大大增加。
但在這種背景下，仍有不少開發商繼續涌入二線城市。日前，陽光新業就推出其在成都一環線內的高端綜合體項目——陽光新業中心。在這個25萬平方米的城市綜合體內，將建設成都九眼橋區域首個高端購物中心。
“風險總是與機遇并存。”梁紹裘認為，商業項目風險的大小取決于該項目所在區位。區位決定了項目的消費群體、消費特征、競爭環境等判斷項目未來預期的重要因素。特別是在城市“老區域、新商圈”的商業格局內，高端零售商業對商務、旅游消費需求的“補缺”依然有空間。
同時，梁紹裘也不避諱商業地產行業目前面臨的風險：短期內項目供應量過大；企業的開發、運營能力參差不齊；人才瓶頸；融資困境等。“未來3-5年內，有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。”（記者 林喆）
