房地產(chǎn)調(diào)控效果緣何不佳

　　2010年是樓市的政策年，經(jīng)歷了2次大型調(diào)控以及多次的準(zhǔn)備金上調(diào)、加息等宏觀調(diào)控，但地王頻現(xiàn)、“日光盤”屢出、通宵排隊搶購成開盤必備“頭菜”等現(xiàn)象多次上演，外界對于樓市宏觀調(diào)控的信心發(fā)生動搖。

　　“開發(fā)量不低、成交量不低、房價漲幅不均。”昨日秦虹這樣總結(jié)去年的房地產(chǎn)市場。她稱，2010年總體來說，房價漲幅比2009年低。如果沒有調(diào)控，漲幅可能還不只這個水平。

　　“2010年政策很給力，但是落實不夠好。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，統(tǒng)計顯示，從2005年開始全國的房地產(chǎn)價格一路攀升，原因在于從當(dāng)時開始，供求關(guān)系就發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，一直處于賣方市場，成為買家之間互相競爭的市場，所以誰出價高就賣給誰，直接也導(dǎo)致了房價攀升。

　　在秦虹看來，當(dāng)前市場主體各個方面利益分化非常嚴(yán)重，中央政府和地方政府利益目標(biāo)、央行和商業(yè)銀行目標(biāo)利益等都是不一致的，所以國家調(diào)控政策制度設(shè)計上比較完整，但落實起來就不盡如人意。她同時指出，當(dāng)前市場所面臨的一些問題，如投資性需求快速增長，企業(yè)囤地捂盤行為、保障房比重低，并不是一年形成的；而且影響市場的外圍因素越來越多，力量越來越強(qiáng)，如資金充裕、投資渠道有限、通貨膨脹預(yù)期、土地財政等都還沒有解決等。“指望出臺一些政策就達(dá)到滿意效果，這也是難上加難。”秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控要想見到效果，還必須要持續(xù)下去；要把多年累積的問題解決，和房地產(chǎn)短期政策相呼應(yīng)的長期制度建設(shè)也非常重要。

　　問題2

　　限購令或成“搶購令”？“政府應(yīng)搶時間增大供應(yīng)、開拓投資渠道”

　　2011年房地產(chǎn)走勢如何？會不會有新一波調(diào)控出現(xiàn)？

　　秦虹認(rèn)為，在2011年，樓市調(diào)控政策仍然會有持續(xù)性、連續(xù)性、穩(wěn)定性。如提高首付、禁止三套房貸、限制外地人購房等控制投資性需求的政策仍將會持續(xù)。關(guān)于限購令，秦虹則表示，2011年還會有一些城市根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r、房價漲幅，陸續(xù)出臺新的限購政策。

　　限購令執(zhí)行以來，很多城市成交量下降，但是價格還沒有出現(xiàn)明顯的回落，2011年像廣州、深圳繼續(xù)推行限購令，有人擔(dān)心屆時一旦取消，會導(dǎo)致房價報復(fù)性反彈。

　　在顧云昌看來，限購令就好像過去發(fā)票證，主要是因為產(chǎn)品供不應(yīng)求，價格還很高，因此進(jìn)行需求限制。“9·29”新政出臺至今，對于市場的影響逐漸顯現(xiàn)，尤其是一線城市成交量逐步下滑的趨勢非常明顯，同時房價上漲的勢頭已經(jīng)受到遏制，預(yù)計接下來作用會更加明顯。

　　顧云昌提醒說，由于目前流動性依然泛濫，加上外圍熱錢兇猛，如果這種格局無法得到改善，那么“限購令”松綁變成“搶購令”的可能性非常大，因此政府在行政干預(yù)時，應(yīng)該在抑制需求的同時加大住房供應(yīng)，尤其是普通商品房與保障房；同時，應(yīng)該抓緊時間并且開拓更多的投資渠道，比如說基金債券等金融創(chuàng)新工具，才能實現(xiàn)“分流資金、平抑房價”的作用，防止房價出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

　　問題3

　　房產(chǎn)稅今年試點？或面向豪宅和多套房

　　自去年以來，關(guān)于房產(chǎn)稅的傳聞和爭論不絕于耳。

　　昨日財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，現(xiàn)在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展相當(dāng)不錯，繼續(xù)應(yīng)對挑戰(zhàn)，化解風(fēng)險的同時，房地產(chǎn)調(diào)控怎樣進(jìn)行更合理的加固，制度建設(shè)因素已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。2010年4月15日以來的這輪調(diào)控，要作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，就要把短期問題和中長期問題銜接好，其中一個主要的制度設(shè)計就是在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅后，對保有環(huán)節(jié)也進(jìn)行征稅。而房地產(chǎn)稅在中國應(yīng)該以改革試點來切入。“我們聽到上海和重慶非常明確地表態(tài)愿意先行先試，只能拭目以待。”

　　“我認(rèn)為試點方案沒必要覆蓋第一套房，只面向高端(住宅)和增量(住宅)。對于一般社會中下收入階層(包括公職人員)，應(yīng)該給他們吃定心丸。”賈康說，高端(豪宅)和增量(多套房)也不是和社會上先富起來的人過不去，這是市場經(jīng)濟(jì)通行原則，他們有可能在再分配優(yōu)化過程當(dāng)中為國庫多做一些貢獻(xiàn)，反過來也增加社會和諧度，從而更加心安理得享受先富起來的幸福感。

　　賈康還指出，2010年兩次加息已經(jīng)明確表明，國家經(jīng)濟(jì)在加息通道運(yùn)行，如果沒有特別大的意外，比如整個世界經(jīng)濟(jì)二次探底，國家在加息通道運(yùn)行至少三個年頭。

　　問題4

　　房價如何回到合理價位？“應(yīng)改變商品房獨(dú)大的局面”

　　“2011年政策不松動，落實要給力。”顧云昌認(rèn)為，據(jù)住建部統(tǒng)計，全國城鎮(zhèn)居民85%已經(jīng)擁有了自己的住宅，到底誰對房地產(chǎn)市場意見最大？就是收入高于低保但又買不起商品房的夾心層，以“80后”大學(xué)生為代表的夾心層在大城市“厚度”很大。“如果讓夾心層盯著房價降降，還不如告訴夾心層未來供應(yīng)的產(chǎn)品就是保障房。”

　　“我們的住房結(jié)構(gòu)是一房獨(dú)大的，過去整個新建房供應(yīng)中95%是商品房，5%是保障房，這樣的結(jié)構(gòu)永遠(yuǎn)不可能讓商品房回到合理的價位。”顧云昌說，回到合理價位必須是調(diào)整結(jié)構(gòu)，讓不同收入家庭買到與其收入相匹配的房子，或者租到和他收入相匹配的房子。政府要加大力度進(jìn)行保障房建設(shè)，為社會上的低收入群體提供更多的“公租房”和“經(jīng)適房”。只有這樣，才能從根本上讓房價回歸理性。在2010年大家關(guān)注房價的同時，實際上國家已經(jīng)在調(diào)整商品房和保障房的結(jié)構(gòu)。而許多保障房項目剛剛開工，估計到了2011年才會大量推出。

　　秦虹也指出，2011年國家準(zhǔn)備新建1000萬套裝修住房，這個量是比較大的。“一套保障房按50平方米算的話，2011年保障房建設(shè)的規(guī)模將會達(dá)到5億平方米，如果2011年總的商品房面積仍然是在12億平方米左右，那么保障房建設(shè)將相當(dāng)于商品房新開工面積的40%多。一旦推出，房價將更可能穩(wěn)定。”