房價(jià)漲易跌難 為地方解決新稅源是關(guān)鍵

　　說房價(jià)漲易跌難一定有不少人會罵我，但事實(shí)恐怕就是這樣殘酷。說實(shí)話，哪個(gè)地方政府敢說“房價(jià)該跌”？恐怕沒有。兩重原因：其一，賣地收入是地方政府的重要財(cái)源，一半的政府開支需要這筆錢支撐。解決不了賣地收入問題，又如何迫使地方政府配合中央壓制房價(jià)？一連串問題，是個(gè)死結(jié)。解開死結(jié)的方法只能為地方解決新稅源的問題。

　　其二，地方融資平臺的風(fēng)險(xiǎn)問題。我們必須承認(rèn)，房價(jià)下跌會導(dǎo)致賣地收入減少，會形成更大的地方財(cái)政赤字。為什么地方融資平臺風(fēng)險(xiǎn)很大？關(guān)鍵是相當(dāng)一部分資金被補(bǔ)進(jìn)財(cái)政虧空了。現(xiàn)在對地方融資平臺的風(fēng)險(xiǎn)控制強(qiáng)化，那地方政府還敢放棄土地收入？

　　此外，政府認(rèn)為房價(jià)該跌，房價(jià)就一定下跌嗎？事實(shí)已經(jīng)多次證明，面對房地產(chǎn)市場，宏觀調(diào)控從來都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外，其實(shí)背后還有深刻的經(jīng)濟(jì)原因。

　　中國房價(jià)上漲出起于2002年。如果我們把視野放大到國際經(jīng)濟(jì)背景，恐怕我們就會對這樣的房價(jià)上漲多一層理解。那時(shí)，美國放棄了強(qiáng)勢美元政策，美元貶值，大宗商品開始大幅上漲。這是事實(shí)，毋庸置疑。

　　從房屋生產(chǎn)的角度看，大宗商品價(jià)格暴漲必然引發(fā)國內(nèi)原材料價(jià)格上漲，大大提升了建房成本。這同樣是事實(shí)。去比較一下2002年和現(xiàn)在那些磚頭瓦塊、水泥鋼材、玻璃塑料的價(jià)格，就一目了然。開發(fā)商為了維系利潤率，向房價(jià)傳導(dǎo)成本，以致房價(jià)上漲。

　　再從市場角度看，房價(jià)的不斷上漲，誘發(fā)房地產(chǎn)投資走熱，也很正常。為使資產(chǎn)保值增值，市場投資者的選擇是正確的。但問題是，房價(jià)越來越離譜，脫離了普通百姓的承受力。對于中國自己不可控的成本推動型價(jià)格上漲，關(guān)鍵的不是抑制價(jià)格，而在于增加百姓收入。但當(dāng)時(shí)中國的政策選擇是抑制房價(jià)。

　　結(jié)果是什么？房價(jià)越抑制越高，加上老百姓的收入增加過緩，現(xiàn)有收入又受到價(jià)格上漲的蠶食。

　　為什么房價(jià)會越抑制越高？關(guān)鍵是成本推動，使得漲價(jià)有其內(nèi)在的剛性需要。再加上，房價(jià)越漲，買的人越多，買漲不買落的社會心理，使得需求過于旺盛。但需要旺盛只是表面現(xiàn)象，核心是成本推動房價(jià)上漲，而漲價(jià)誘發(fā)了需要旺盛。

　　現(xiàn)在同樣如此，成本上漲已經(jīng)顯而易見。注意，成本上漲推動的房價(jià)上漲，不是靠調(diào)節(jié)“供求關(guān)系”可以解決的。因?yàn)椋_發(fā)商要么不建房，建房就要維系利潤率。所以，無論需求多少，只要建房，成本傳導(dǎo)都是必然的。

　　其實(shí)，開發(fā)商的名義利潤率表現(xiàn)的很高，比如30%，但如果把這30%的利潤攤到建房所需要的、兩年到三年左右的時(shí)間中去，年利潤率不過10%左右。所以，降房價(jià)要是依靠開發(fā)商降價(jià)，基本沒戲，而必須地方政府讓利。如果開發(fā)商和地方政府無利可讓，那房價(jià)下跌的空間在哪？

　　更重要的是，中國現(xiàn)在解決房價(jià)問題是從調(diào)整供求關(guān)系―――減低需求、加大供給的角度著手，這是一個(gè)錯(cuò)誤的方向。因?yàn)椋枨笠菧p低了，開發(fā)商以銷定產(chǎn)，而減低供給。正確的方向是加快廉租房建設(shè)，讓買不起房的老百姓“居有其屋”。但這不夠，同樣需要提高收入，強(qiáng)化那些“買不起房、又不夠租用廉租房條件”的人的購房能力。