房價下跌遠不是樓市調(diào)控最終目標

　　二手房價格下降、新盤打折力度加大、少數(shù)地區(qū)因開發(fā)商降價引來已購房業(yè)主不滿、開發(fā)商“資金鏈”緊繃，種種跡象表明，樓市拐點已至，房價下跌已成必然趨勢。

　　樓市調(diào)控的目標是要建立健康、有序、規(guī)范的市場，讓市場具有投資價值而沒有投機空間，讓不同層次的人群都能找到自己的住房定位。目前，由于政策持續(xù)收緊，特別是信貸政策對開發(fā)企業(yè)的全面“封鎖”，已經(jīng)讓多數(shù)開發(fā)企業(yè)難以為繼。“洗牌”已是必然結(jié)果，關(guān)鍵在于如何“洗牌”以及之后不再出現(xiàn)新的亂象。這就需要相關(guān)部門抓緊制定政策，完善制度，落實措施，而不是完全依靠市場和開發(fā)企業(yè)的自主行為。

　　針對目前房地產(chǎn)市場比較普遍的圈地、囤地、隨意更改容積率、偷工減料等行為，必須在重新“洗牌”的基礎(chǔ)上，加大規(guī)范力度。而要讓房地產(chǎn)市場健康、規(guī)范、有序，就必須規(guī)范地方政府的行為。一方面，“土地財政”的格局必須打破，土地收入必須納入財政預(yù)算，并嚴格按照《預(yù)算法》的規(guī)定分配和使用。而在編制年度預(yù)算時，必須依據(jù)土地收入情況，編制住房預(yù)算，將土地收入的50%以上用于保障房建設(shè)，其他則主要用于教育、科技、醫(yī)療以及其他民生工程建設(shè)，堅決禁止地方政府再用土地收入建設(shè)政績工程、形象工程等；另一方面，嚴格防止地方政府與開發(fā)商結(jié)成利益同盟，特別是在土地出讓和開發(fā)過程中，對充當開發(fā)商“保護傘”的問題，要嚴厲查處，決不手軟。更重要的，政府必須將保障房建設(shè)納入政府的工作目標和計劃，每年都推出相當比例的保障房。這一點，必須納入到政府的考核目標。

　　必須注意到，由于目前地方政府融資平臺的負債主要建立在土地上，償還的主要資金來源也主要是土地出讓。要化解這一矛盾，在過度階段，還得允許地方政府用土地收入作為償還債務(wù)的通道之一，前提是，債務(wù)不能繼續(xù)增加，政府也要建立償債基金。同時，可通過地方政府發(fā)債將平臺債務(wù)從銀行轉(zhuǎn)到政府手中，并用今后的地方可用財力逐步償還。

　　由于房地產(chǎn)過熱以及政府負債快速上升都與地方盲目做大城市規(guī)模有關(guān)，因此，必須切實防止城市規(guī)模無限擴大。同時，要出臺相關(guān)政策措施，鼓勵加快中小城市建設(shè)和城鎮(zhèn)建設(shè)步伐。房地產(chǎn)市場不僅應(yīng)當是為老百姓提供住房的場所，也應(yīng)當是調(diào)節(jié)收入分配的手段。如果能形成商品房由市場調(diào)節(jié)、保障房由政府供應(yīng)的格局，住房矛盾就一定能有效化解。