北京商品房預(yù)售款監(jiān)管或引發(fā)樓商調(diào)價

　　開發(fā)商們一直以來騰挪拆借的利器——商品房預(yù)售款將被徹底監(jiān)管，隨之引發(fā)的可能是大規(guī)模的開盤潮與價格調(diào)整。昨天出臺的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定，從12月1日起，嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，所有預(yù)售款將全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，優(yōu)先用于工程建設(shè)。本市內(nèi)申請預(yù)售許可的商品房、經(jīng)適房項目都將按新規(guī)實行。

　　保守估計，開發(fā)商要有超過四分之一的資金被凍結(jié)。

　　一個預(yù)售項目一個賬戶監(jiān)管

　　商品房預(yù)售資金是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。我國從1994年開始實行該制度，最初的目的是為了推動住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場。然而，在商品房預(yù)售過程中，由于買賣雙方信息不對等，曾產(chǎn)生過開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金導(dǎo)致的工程爛尾、項目延期等情況。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長陳志表示，與此前種種調(diào)控措施試圖抑制購買不同，此番對開發(fā)商預(yù)售款的凍結(jié)，更多的是為購房者提供保障。

　　根據(jù)《辦法》，開發(fā)商應(yīng)按照一個預(yù)售許可申請對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存監(jiān)管賬戶，保證優(yōu)先用于工程建設(shè)。只有預(yù)售資金數(shù)額超過重點監(jiān)管資金后，開發(fā)企業(yè)才能向監(jiān)管銀行申請轉(zhuǎn)出超出的部分。

　　《辦法》規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售項目用款計劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件共四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。“尤其是第四個節(jié)點，必須達到可以為購房者辦理房產(chǎn)證的條件下，才能解除監(jiān)管。”陳志說，這也意味著，即便開發(fā)商破產(chǎn)或出現(xiàn)其他情況，也不會影響到購房人。

　　違反監(jiān)管規(guī)定暫停預(yù)售

　　如果開發(fā)商違反了資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，主管部門將暫停其在本市所有開發(fā)項目的商品房預(yù)售，責(zé)令限期改正，并將其違法違規(guī)行為予以公示，記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。如果工程因違法違規(guī)而停工、出現(xiàn)質(zhì)量問題、未按期交用等，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行，暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部預(yù)售資金，并啟動應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金的使用。

　　購房人可查入賬情況

　　根據(jù)《辦法》要求，商品房預(yù)售時，購房人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入專用賬戶。購房人申請抵押貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。

　　陳志介紹，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)正在進行改進，將來購房人在查詢網(wǎng)簽結(jié)果時，輸入購房合同號，便可確認自己的購房款是否存入了專用賬戶。同時，市、區(qū)住建委也將公示已經(jīng)批準預(yù)售項目的建設(shè)方案、工程進度等情況，購房人可以通過主管部門網(wǎng)站查詢相關(guān)信息。（趙瑩瑩）