經(jīng)適房新規(guī)解讀:銷售權歸政府 單套不超60平米

　　11月30日，建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部等七部門聯(lián)合發(fā)布了新的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，對廣大老百姓所關心的經(jīng)濟適用住房的功能定位、開發(fā)建設、銷售管理等進行了細致規(guī)范。

　　中國科學院預測科學研究中心發(fā)布報告，2008年房價漲勢難減…… 
 
　　功能——

　　淡化商品性突出保障性

　　對象為城市低收入家庭

　　經(jīng)濟適用住房制度實施10年來，一直是面向城市中低收入家庭銷售的“政策性商品房”。此次新的《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用房是面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。一方面極力淡化經(jīng)濟適用房的“商品性”而強調突出“保障”二字，一方面縮小供應對象為城市低收入家庭，經(jīng)濟適用房的保障性職能已經(jīng)非常明確。

　　同時，《辦法》明確提出，經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，供應對象要與廉租住房保障對象相銜接。此舉意味著曾經(jīng)既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的“夾心層”將被納入住房保障體系。

　　優(yōu)惠——

　　行政劃撥優(yōu)先供應土地

　　免除各種行政事業(yè)收費

　　目前，地價不斷攀升，在一定程度上導致建設成本不斷上升和房價過快上漲。作為保障性質的經(jīng)濟適用房，如何更好地履行政府公共服務的重要職責？《辦法》規(guī)定，經(jīng)濟適用住房建設用地以行政劃撥方式供應，納入當?shù)啬甓韧恋毓�應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優(yōu)先供應。這樣，經(jīng)濟適用房建設的土地成本近乎為零，可以大大降低成本價格。

　　在此基礎上，各地政府對經(jīng)濟適用房項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，項目外的基礎設施建設費用，由政府負擔。而且在建的經(jīng)濟適用房項目可作抵押向商業(yè)銀行申請住房開發(fā)貸款，以利于縮短項目開發(fā)周期，增加供應量。

　　另外，政府將重點監(jiān)控和查處開發(fā)商以經(jīng)濟適用住房名義取得劃撥土地后變相進行商品房開發(fā)的行為。

　　規(guī)劃——

　　區(qū)位布局靠近學校醫(yī)院

　　單套建筑面積60平方米

　　相比中高收入家庭，購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭對公共交通、醫(yī)院、學校等公共服務的依賴性更強，需要離這些基礎設施近一些。《辦法》充分考慮到這一點，提出經(jīng)濟適用房在進行區(qū)位布局時要充分考慮低收入家庭對城市基礎設施要求，盡量靠近公共基礎設施，并且鼓勵在商品住房小區(qū)中配套建設經(jīng)濟適用住房。

　　另外，為充分體現(xiàn)保障性質，同時盡可能擴大保障范圍，經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積將控制在60平方米左右，并要求采取競標方式優(yōu)選規(guī)劃設計方案，做到在較小的套型內實現(xiàn)功能“適用”，做到“小而舒適”。

　　價格——

　　保本微利利潤率不高于3%

　　明碼標價不準變相收費

　　經(jīng)濟適用房本應價格低廉，但目前有些經(jīng)濟適用住房價格偏高，已不再“經(jīng)濟”。價格怎么定？《辦法》確定經(jīng)濟適用房的價格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于3%，而地方政府直接組織建設的項目只能按成本價銷售，不得有利潤。

　　在銷售中，經(jīng)濟適用房將實行明碼標價，價格不得高于基準價格及上浮幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。另外，為避免不必要的成本，《辦法》要求經(jīng)濟適用房實行收費卡制度，各有關部門收取費用時，必須填寫價格主管部門核發(fā)的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經(jīng)濟適用住房建設單位收取費用。

　　管理——

　　銷售權重新收歸政府

　　有限產(chǎn)權遏制牟利

　　以前，準入和退出機制存在的漏洞曾使經(jīng)濟適用房大量流向非保障對象，出現(xiàn)了“開寶馬車住經(jīng)濟適用房”的現(xiàn)象。對此，《辦法》對經(jīng)濟適用房的準入退出機制作出了嚴格細致的規(guī)定。

　　首先，銷售權重新收歸政府。由開發(fā)企業(yè)掌握銷售權，是導致此前經(jīng)濟適用房制度出現(xiàn)種種問題的重要原因，《辦法》將銷售權收歸政府，由市、縣人民政府按限定的價格，統(tǒng)一組織向符合購房條件的低收入家庭出售，繼續(xù)實行申請、審核、公示和輪候制度。

　　其次，從產(chǎn)權歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟適用房牟利的行為。《辦法》規(guī)定經(jīng)濟適用住房購房人擁有“有限產(chǎn)權”，不再是此前的完全產(chǎn)權。購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，如果因特殊原因確需轉讓，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人想上市轉讓，則應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優(yōu)先回購；同時，購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權。