保障房供應(yīng)不增 穩(wěn)房?jī)r(jià)措施難松

    當(dāng)前國(guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域致力于兩項(xiàng)工作，一是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，二是大興保障。二者緊密相關(guān)，在保障房供應(yīng)規(guī)模上來(lái)之前，應(yīng)該不會(huì)放松抑制房?jī)r(jià)的措施。

    按照當(dāng)前保障房建設(shè)速度和規(guī)劃，預(yù)計(jì)“十二五”末將基本形成保障性住房和商品住宅兩類(lèi)供應(yīng)體系，也即“雙軌制”。其后，商品住宅市場(chǎng)將更多地遵照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，政府“有形之手”不會(huì)輕易干預(yù)。

    《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》（下稱(chēng)綱要）明確了三點(diǎn)。第一，健全住房供應(yīng)體系，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度。對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購(gòu)買(mǎi)商品住房相結(jié)合的制度。

    第二，加大保障性住房供給。從供應(yīng)總量上看，“城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)3600萬(wàn)套”，作為約束性指標(biāo)寫(xiě)進(jìn)了綱要。“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。從供應(yīng)種類(lèi)上看，多渠道籌集廉租房房源，重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房（逐步使其成為保障性住房的主體），加快各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。這對(duì)四種保障產(chǎn)品的命運(yùn)作了界定：公租房將成為“帶頭大哥”，經(jīng)適房重在規(guī)范運(yùn)行，廉租房和棚改房則繼續(xù)推進(jìn)。

    從運(yùn)作方式看，一方面要建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。顯而易見(jiàn)，光靠政府力量，完不成3600萬(wàn)套的任務(wù)。以今年新建1000萬(wàn)套為例，需要資金超過(guò)1.3萬(wàn)億，政府投入約5000億，其余8000多億要靠社會(huì)融資。另一方面，要加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。既減少權(quán)貴、公務(wù)員不規(guī)范行為，又要防范“老賴(lài)”業(yè)主或租戶(hù)，比如拖房租、欠物業(yè)費(fèi)等。

    第三，改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。要點(diǎn)有幾個(gè)：一是進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問(wèn)責(zé)機(jī)制。這是問(wèn)題的關(guān)鍵，近幾年中央調(diào)控政策比較到位，但在地方政府執(zhí)行過(guò)程中往往“摻水”，加強(qiáng)問(wèn)責(zé)意在維護(hù)中央政策的權(quán)威性。二是增加住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先保障房，擴(kuò)大普通房。三是健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房。“改善性需求”失蹤許久，此時(shí)再提說(shuō)明國(guó)家還是支持這類(lèi)需求的，當(dāng)前處于非常時(shí)期，諸多政策都是“一刀切”，尤其是二套房貸誤傷了的一批改善需求。三是加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。這點(diǎn)值得關(guān)注，短治靠調(diào)控，長(zhǎng)治靠法律。（上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭）