北京房?jī)r(jià)為何越調(diào)越漲？

　　攻堅(jiān)戰(zhàn)　(趙乃育作 新華社發(fā))

　　一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時(shí)，單價(jià)是27959元/平方米，但在購(gòu)房人額外支付40多萬(wàn)元裝修款后，單價(jià)一躍超過(guò)3.2萬(wàn)元/平方米。實(shí)際購(gòu)房款比備案價(jià)格暴漲近5000元/平方米。這是真實(shí)發(fā)生在北京住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)案例，開(kāi)發(fā)商漲價(jià)選擇裝修款另算的“曲線(xiàn)加價(jià)”方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　樓市價(jià)漲緣于供求失衡　　

　　來(lái)自北京住建委官網(wǎng)的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，北京新建住宅存量6.1萬(wàn)余套，達(dá)到歷史低點(diǎn)。從經(jīng)驗(yàn)上看，北京市住宅庫(kù)存警戒線(xiàn)為9萬(wàn)套，低于該數(shù)據(jù)就預(yù)示房源供應(yīng)緊張。

　　一份統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2013年5月北京商品住宅（不含保障房）庫(kù)存量比2012年初下降42.9%。其中，期房庫(kù)存量比去年初下降49.9%。這也是新政實(shí)施至今價(jià)格不跌的根本原因。

　　一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政府直接管控房?jī)r(jià)，令謀求漲價(jià)的項(xiàng)目難以取得預(yù)售證，但開(kāi)發(fā)商并不愿輕易妥協(xié)，而是不斷試探漲價(jià)底線(xiàn)，結(jié)果是，預(yù)售價(jià)格過(guò)關(guān)的項(xiàng)目并不多，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大幅減少，樓市增量供給嚴(yán)重不足。

　　6月份北京預(yù)計(jì)有31個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，其中包括15個(gè)純新盤(pán)和16個(gè)老項(xiàng)目后期。這些人為被壓縮的需求一旦釋放，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

　　土地價(jià)格成倍瘋狂上漲

　　就在北京執(zhí)行有史以來(lái)最嚴(yán)格的限房?jī)r(jià)政策的同時(shí)，通州臺(tái)湖鎮(zhèn)多塊土地均以不同程度的溢價(jià)成交，其中一多功能用地經(jīng)過(guò)60多輪競(jìng)價(jià)最終以溢價(jià)230%成交。

　　位于北京西南三環(huán)之內(nèi)的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊正掛牌競(jìng)價(jià)，由于位置搶眼獲得眾開(kāi)發(fā)商青睞，起拍價(jià)格已高達(dá)1.97萬(wàn)元/平方米，北京三環(huán)有望再誕地王。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，其成交樓面地價(jià)或?qū)⑦_(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，再加上建安等開(kāi)發(fā)成本，該地塊上所建樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到7萬(wàn)元/平方米。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，土地市場(chǎng)是商品住宅市場(chǎng)的源頭，土地價(jià)格上漲會(huì)直接導(dǎo)致建筑成本的上升，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　可以預(yù)想的是，伴隨著新“地王”接連重現(xiàn)，高地價(jià)成本必然推動(dòng)商品房?jī)r(jià)繼續(xù)上行，若樓市調(diào)控不能從根本上壓低上游成本、舒緩樓市供求矛盾，那么就無(wú)法真正對(duì)高房?jī)r(jià)形成釜底抽薪之效。

　　市場(chǎng)剛性需求持續(xù)堅(jiān)挺

　　許多人認(rèn)為，北京高房?jī)r(jià)是由外地富豪撐起來(lái)的。這話(huà)雖然有一定道理，但富人們買(mǎi)房大多是為了財(cái)富保值，如山西一個(gè)煤老板的109套房子到現(xiàn)在并沒(méi)有倒出去，并沒(méi)有去沖擊二手房市場(chǎng)。況且據(jù)記者了解，許多富豪在北京買(mǎi)房為了圖方便，甚至是面子上的原因等。

　　專(zhuān)家們指出，北京等一線(xiàn)城市，城市化已經(jīng)接近結(jié)束，不具備大幅增加供應(yīng)的可能性。在這樣的城市，供應(yīng)不能增加，需求大幅集中，到底是越調(diào)越漲，還是越漲越調(diào)，似乎無(wú)論哪個(gè)方式，都是一個(gè)難題。

　　事實(shí)已經(jīng)證明，自從去年限購(gòu)令生效后，本地的市場(chǎng)能量得到了極大釋放，大批的炒房人流出北京后，房?jī)r(jià)不跌的主要原因是市場(chǎng)剛性需求的大量涌出。

　　多項(xiàng)措施讓高房?jī)r(jià)“降火”

　　國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良指出，解決包括高房?jī)r(jià)等諸多中國(guó)面臨的經(jīng)濟(jì)難題，只能依靠改革推進(jìn)，建議改革突破口從打破阻礙城鎮(zhèn)化推進(jìn)的制度入手，包括戶(hù)籍、土地、財(cái)稅制度等。

　　實(shí)際上北京市政府已經(jīng)在行動(dòng)，今年又提出“聚焦通州，積極推動(dòng)城市副中心建設(shè)；加快順義、亦莊—大興、昌平、房山新城建設(shè)，打造功能完備、宜居宜業(yè)的綜合性新城”，如此等等都說(shuō)明了政府在城鎮(zhèn)化浪潮中，正試圖讓地價(jià)和房市剛性需求壓下去。

　　讓高企的房?jī)r(jià)“降火”，釜底抽薪的做法除了增加市場(chǎng)供給、壓縮房產(chǎn)空置率外，關(guān)鍵還是政府要學(xué)會(huì)“讓利”，如降低地價(jià)，減少稅費(fèi)等。

　　北京市住建委目前已經(jīng)立下軍令狀，承諾在二季度要讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有所改觀(guān)，并且采取了“史上最嚴(yán)厲的價(jià)格管制”——不僅涉及期房，連現(xiàn)房也要限價(jià)。預(yù)售審批新增副市長(zhǎng)簽字這道“關(guān)卡”。2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，北京市已經(jīng)分解至各個(gè)區(qū)縣，目前房?jī)r(jià)控制目標(biāo)已直接與相關(guān)負(fù)責(zé)人掛鉤。 (陸培法)