此次兩部委出手治理小產(chǎn)權(quán)房，主要側(cè)重于小產(chǎn)權(quán)房的“在建和在售”，也就是說，要加大對小產(chǎn)權(quán)房的“增量控制”。

　　11月22日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》（簡稱“通知”），“通知”表態(tài)將“堅決遏制在建、在售小產(chǎn)權(quán)房行為”。

　　其實，回顧近年來針對小產(chǎn)權(quán)房的治理，類似的“通知”并不鮮見——在經(jīng)過早期的遲疑不決之后，相關職能部門在2009年后，幾乎年年下發(fā)嚴查小產(chǎn)權(quán)房的通知。

　　當然，與以往通知相比，此次兩部委出手治理小產(chǎn)權(quán)房，主要側(cè)重于小產(chǎn)權(quán)房的“在建和在售”，也就是說，要加大對小產(chǎn)權(quán)房的“增量控制”。

　　對于屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，堅決叫停在建在售固然重要，但是，如果不明確出臺針對已建已售存量小產(chǎn)權(quán)房的政策，那么，此次兩部委聯(lián)合發(fā)布的“通知”，極可能會重蹈以往之覆轍，在短期有效控制小產(chǎn)權(quán)房增量后，新一輪小產(chǎn)權(quán)房建設高潮將再度興起。

　　僅僅“控制增量”之所以難解小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的亂象，其根源在于，市場已對小產(chǎn)權(quán)房“建成售出”形成“事實默認”的預期，而在這種慣性認知下，開發(fā)和投資小產(chǎn)權(quán)房不可能終止，而只會演變?yōu)橄嚓P部門與小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)（以及投資）群體之間“躲貓貓”的游戲。

　　明確存量小產(chǎn)權(quán)房的處理政策，其實并不特別復雜，關鍵在于厘清小產(chǎn)權(quán)房的不同利益群體，并“具體問題具體分析”分別出臺針對性的政策。比如：針對農(nóng)民自建型（或擴建型）小產(chǎn)權(quán)房，因其具有自住和租售兼有的特征，故而不宜一刀切進行拆除，而應以少量罰款、輔以“不能售只能租”進行處理；而針對開發(fā)商與村集體聯(lián)建性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房，因其牟取暴利的特征明顯，所以，如果是建成未售或建成少售的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，原則上必須予以堅決拆除，而對于已建成、并已大批入住的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，則必須根據(jù)當下具體區(qū)域的土地價格，足額補足土地出讓金（以及相關規(guī)費）差額，以做到同一區(qū)域小產(chǎn)權(quán)房與商品房開發(fā)和投資群體的公平。

　　此外，明確存量小產(chǎn)權(quán)房的處理政策，還應結(jié)合具體的時點，必須以國家和地方明令出臺禁止小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和投資的時點為準。比如，2009年6月國土資源部曾發(fā)布“堅決查處‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法行為”的通知，那么，在這一時點之前開發(fā)和投資小產(chǎn)權(quán)房的，原則上應予以保留，而在這一時點之后開發(fā)和投資小產(chǎn)權(quán)房的，原則上則應予以堅決拆除，部分已售出并已大批入住的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，則應足額補足土地出讓金（以及相關規(guī)費）差額。當然，近年來部分城市針對小產(chǎn)權(quán)房亦曾出臺過不同的政策，對此，則應對照國家政策出臺的時點和寬嚴，以“只前不后、寬嚴適度”為準治理存量小產(chǎn)權(quán)房。

　　只有明確存量處理政策，才能從根源上堵住增量，否則小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和投資群體“生米煮成熟飯”的僥幸心理永遠不會消失；只有盡快形成存量處置和增量處置并舉的系統(tǒng)政策，小產(chǎn)權(quán)房持續(xù)不止的亂象才能得到根本控制，亦才能給健康的市場化樓市調(diào)控去除制度性羈絆。（楊國英）