因商品房庫(kù)存過(guò)高而一度被冠以“鬼城”之稱(chēng)的江蘇常州本月中旬以黨報(bào)頭條向市民呼吁“目前已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)”，然而，近十天過(guò)去，購(gòu)房者的觀望情緒并未明顯改觀。

　　雖然常州一些商品房每平米價(jià)格已直降１０００元至２０００元，降價(jià)幅度為當(dāng)?shù)貧v史之最，很多購(gòu)房者依然傾向于持幣觀望。常州本地人曹駿祺在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，他更愿意進(jìn)一步觀察價(jià)格下降的空間再?zèng)Q定是否出手買(mǎi)房。

　　常州新城地產(chǎn)一位中層管理人員向記者透露，頭條報(bào)道之后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易并沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。這位管理人員說(shuō)：“從目前的形勢(shì)來(lái)看，并不是吆喝幾聲，市場(chǎng)行情就能好起來(lái)的。”

　　今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出商品房庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)漸顯、購(gòu)房者觀望情緒加重等態(tài)勢(shì)，樓市預(yù)期已悄然生變，一些地產(chǎn)公司因樓盤(pán)滯銷(xiāo)而面臨資金鏈緊張，紛紛采取“讓利跑量”的策略。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，全國(guó)樓市成交量和成交價(jià)增速雙降。１－６月份，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積４２４８７萬(wàn)平方米，同比下降７. ８％，住宅銷(xiāo)售額２５６３２億元，同比下降９.２％。６月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的７０個(gè)大中城市中，住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降的城市突破５０大關(guān)，達(dá)５５個(gè)，為３０個(gè)月來(lái)的新高。

　　住建部政策研究中心主任秦虹將商品房銷(xiāo)售面積負(fù)增長(zhǎng)歸于三個(gè)原因，即去年同期商品房銷(xiāo)量基礎(chǔ)較高，近期樓市“崩盤(pán)”論、“斷崖式暴跌”等不對(duì)稱(chēng)信息讓購(gòu)房者觀望情緒加重以及個(gè)人住房抵押貸款收緊造成的信貸約束影響了購(gòu)房行為的實(shí)現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)曾在中國(guó)經(jīng)濟(jì)“保八”時(shí)代立下汗馬功勞，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)較高，而今年恰逢中國(guó)主動(dòng)放緩經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，開(kāi)啟全面深化改革，本輪樓市調(diào)整的深度備受矚目。

　　分析人士指出，本輪樓市調(diào)整也對(duì)中國(guó)的宏觀調(diào)控智慧和改革魄力提出考驗(yàn)，從政策制定者、房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府、銀行到消費(fèi)者的應(yīng)對(duì)可窺一斑。

　　調(diào)整之深

　　瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，過(guò)去十年間，中國(guó)每隔幾年就會(huì)經(jīng)歷一次房地產(chǎn)周期。但與前幾輪不同，此次房地產(chǎn)下滑的觸發(fā)因素并非調(diào)控政策收緊，而是由于出現(xiàn)了一定程度的供求錯(cuò)配。

　　她認(rèn)為，強(qiáng)勁的房地產(chǎn)投資和建設(shè)活動(dòng)長(zhǎng)期作為中國(guó)內(nèi)需主要引擎的時(shí)代行將結(jié)束，但中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)其他新興市場(chǎng)常見(jiàn)的房?jī)r(jià)崩盤(pán)。同時(shí)，房地產(chǎn)仍是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的最大下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬虹認(rèn)為，本輪調(diào)整從銷(xiāo)量和價(jià)格來(lái)看確實(shí)已經(jīng)發(fā)生，但更像是之前幾次周期性調(diào)整，預(yù)期全國(guó)平均價(jià)格不會(huì)發(fā)生超過(guò)２０％以上的深度調(diào)整。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞研究中心認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)速度必須在現(xiàn)有水平上“見(jiàn)頂回落”才能消化庫(kù)存，且穩(wěn)定后的建設(shè)速度應(yīng)該低于目前水平。該中心同時(shí)指出，中國(guó)當(dāng)前自住性需求數(shù)量依然龐大，占到市場(chǎng)主體的８０％左右，隨著收入上升，中國(guó)消費(fèi)者還存在著升級(jí)到更好更大住房的改善性需求。

　　秦虹認(rèn)為，今年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整之年，但調(diào)整應(yīng)是窄幅浮動(dòng)，而非大起大落。

　　浦發(fā)銀行相關(guān)人士也認(rèn)為，目前沒(méi)有產(chǎn)生樓市暴跌的環(huán)境，這主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)沒(méi)有出現(xiàn)急劇變化、購(gòu)房剛需依然存在、經(jīng)濟(jì)還在增長(zhǎng)、貨幣增速依然在保持。

　　應(yīng)對(duì)之智

　　在樓市量?jī)r(jià)齊跌的背景下，中國(guó)目前已有２０多個(gè)城市出臺(tái)各種“微刺激”措施，包括降低限購(gòu)門(mén)檻、提高公積金可貸額度、稅收減免、放松購(gòu)房落戶(hù)政策、優(yōu)惠補(bǔ)貼等。

　　但受訪(fǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和智庫(kù)分析人士認(rèn)為當(dāng)前最重要的任務(wù)是穩(wěn)定預(yù)期，因地制宜加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)研判，堅(jiān)持市場(chǎng)化原則，推進(jìn)改革。

　　上海銀監(jiān)局一位官員透露，目前一線(xiàn)城市的需求很旺盛，導(dǎo)入人口和剛需依然存在，加上前幾年的限購(gòu)還有很多購(gòu)買(mǎi)需求沒(méi)有釋放。從面上看，銷(xiāo)售在減慢，價(jià)格上漲壓力到下降壓力，但是到點(diǎn)上，按揭貸款申請(qǐng)還在上升。

　　這位官員提出，由于目前的調(diào)整中不乏個(gè)別開(kāi)發(fā)商前期融資瘋狂，成本高，趕上貸款到期或者信托到期，所以加快打折，期待走量賣(mài)掉，所以各地特別是二三線(xiàn)城市更要研究剛需，判斷有沒(méi)有真正的拐點(diǎn)，供求關(guān)系是否真正發(fā)生變化。

　　喬虹認(rèn)為，具體城市由于供給量的差異會(huì)在調(diào)價(jià)方面采取不同的力度，但隨著預(yù)期穩(wěn)定，限購(gòu)等政策調(diào)整，房貸可得性好轉(zhuǎn)，銷(xiāo)量和價(jià)格都應(yīng)該會(huì)趨于穩(wěn)定。

　　瑞安地產(chǎn)研究部高級(jí)研究員黎志剛認(rèn)為，今年開(kāi)發(fā)商間的分化會(huì)加劇，一方面，有能力的開(kāi)發(fā)商將不會(huì)只依賴(lài)銀行貸款，而是到資本市場(chǎng)融資或到海外發(fā)債、尋求房地產(chǎn)基金或信托的支持，而沒(méi)有能力的開(kāi)發(fā)商只能陷入無(wú)地可拿、無(wú)項(xiàng)目可做，以至倒閉。

　　喬虹指出，本輪樓市調(diào)整對(duì)決策層的挑戰(zhàn)是如何合理引導(dǎo)居民預(yù)期調(diào)整，避免房地產(chǎn)行業(yè)部分企業(yè)退出時(shí)引起不良的社會(huì)影響，同時(shí)允許地方政府積極進(jìn)行政策調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)投資放緩引起的不利影響。

　　她說(shuō)：“房地產(chǎn)確實(shí)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有很大影響，但我們并不認(rèn)為此次調(diào)整會(huì)帶來(lái)深度的房?jī)r(jià)下跌或勞動(dòng)力市場(chǎng)的低迷，盡管對(duì)上游某些原材料行業(yè)會(huì)帶來(lái)一定壓力，但其風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該基本可控。”

　　由于房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響主要通過(guò)投資開(kāi)發(fā)進(jìn)行傳導(dǎo)，同時(shí)其財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)的影響相對(duì)較小，喬虹認(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和深化改革帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的提高，應(yīng)該有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整所帶來(lái)的不利影響。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要指標(biāo)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)７．４％，符合年初７．５％左右的增長(zhǎng)目標(biāo)，而城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口超過(guò)７００萬(wàn)人，距離年初１０００萬(wàn)人以上的目標(biāo)只差３００萬(wàn)人，這說(shuō)明當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在緩中趨穩(wěn)。

　　新城控股地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“從政策上看，中央政府并未出臺(tái)任何樓市調(diào)控政策，也就是說(shuō)，政府不會(huì)再以行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。讓開(kāi)發(fā)商們接受市場(chǎng)洗禮，這并不是一件壞事，反而對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有益。”

　　喬虹認(rèn)為，樓市調(diào)整對(duì)地方政府財(cái)政收入的影響將會(huì)凸顯結(jié)構(gòu)改革的必要性，同時(shí)打破樓價(jià)只升不降的預(yù)期，也有利于改變資源只向少數(shù)行業(yè)流動(dòng)的現(xiàn)狀。

　　她說(shuō)：“要確保樓市平穩(wěn)運(yùn)行，需要對(duì)土地制度、財(cái)政制度、資本項(xiàng)目開(kāi)放等多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行改革。雖然深化改革可能帶來(lái)陣痛，但是終將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。”（記者程云杰　鄭鈞天　張展鵬 參與采寫(xiě)：呂冬、王子辰）