樓市四月天未暖

　　最美人間四月天。今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻是冷風(fēng)陣陣。實(shí)際上，每年春季，隨著季節(jié)回暖，3-5月份，樓市一般都會(huì)出現(xiàn)成交量反彈。而今年4月份的樓市成交量，居然還不如3月。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新公布的數(shù)據(jù)顯示：4月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為7255萬(wàn)平方米，較3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。成交情況比去年差點(diǎn)，倒也可以理解，但比上個(gè)月顯著下滑，這是極為罕見(jiàn)的現(xiàn)象。

　　或許有些人認(rèn)為統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，那么不妨以房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相佐證。萬(wàn)科、保利、金地等一線(xiàn)房企4月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)不盡如人意。這些全國(guó)布局的地產(chǎn)巨頭，銷(xiāo)售情況可反映全國(guó)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。尤其是萬(wàn)科，規(guī)模大、不捂盤(pán)，4月銷(xiāo)售面積67.8萬(wàn)平方米，比去年4月增長(zhǎng)7.1%，但卻比今年3月的83.5萬(wàn)平方米，下滑近二成，與全國(guó)下滑幅度非常接近。

　　樓市緣何“四月飛雪”？房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊是主因。今年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”，威力明顯大于去年的三輪調(diào)控，限購(gòu)、限貸、一房一價(jià)、地方年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等，外加史無(wú)前例、規(guī)格很高的國(guó)務(wù)院8大督查組，穩(wěn)定房?jī)r(jià)被列入約談和問(wèn)責(zé)范疇，地方落實(shí)中央政策的力度大于去年。

　　一方面，調(diào)控直接導(dǎo)致需求萎縮，尤其是限購(gòu)和緊縮貸款，不僅讓部分投資投機(jī)者喪失了購(gòu)房資格，即便是有資格、有能力的購(gòu)房人，也多預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下跌，所以不急入市。

　　另一方面，調(diào)控短期抑制了供應(yīng)，賣(mài)方尚未明顯讓步。2003年以來(lái)的樓市調(diào)控史表明，每次市場(chǎng)調(diào)整，時(shí)間不長(zhǎng)、幅度不大。多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍堅(jiān)信這一點(diǎn)，所以不急于降價(jià)出貨。為了應(yīng)對(duì)調(diào)控政策，部分開(kāi)發(fā)商采取了防御戰(zhàn)術(shù)：不買(mǎi)地、不開(kāi)盤(pán)、不降價(jià)——三不主義。

　　4月份，企業(yè)拿地?zé)崆榻禍兀?5家典型企業(yè)通過(guò)招拍掛方式新增的土地面積，同比下降78%，環(huán)比下滑66%。按照工程進(jìn)度，今年2月以來(lái)，各地都有很多樓盤(pán)已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但開(kāi)發(fā)商就是不愿申請(qǐng)預(yù)售許可證，或者有證也不愿及時(shí)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)然還有部分高檔住宅項(xiàng)目，申請(qǐng)預(yù)售證的流程正被地方房管部門(mén)有意拖長(zhǎng)，以控制當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)漲幅。需求萎縮，推盤(pán)延后，結(jié)果只能是成交低迷。

　　相較上述兩因素，需求萎縮的因素更大些。從供應(yīng)上看，4月份很多城市新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量有所增加，之所以需求沒(méi)有同步跟進(jìn)，關(guān)鍵在于尚未促銷(xiāo)，或降價(jià)幅度偏小。縱觀近期市中的少數(shù)熱銷(xiāo)樓盤(pán)，一般都是降價(jià)幅度達(dá)1-2成左右。比如深圳的中海項(xiàng)目、廣州的碧桂園項(xiàng)目、北京的金茂府項(xiàng)目等。

　　接下來(lái)，市場(chǎng)將何去何從。筆者認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移，若成交量一直上不去，則對(duì)企業(yè)的負(fù)面影響越來(lái)越大。重點(diǎn)關(guān)注兩點(diǎn)：一是企業(yè)存貨量快速增加。從全國(guó)來(lái)看，去年商品房新開(kāi)工量同比大增四成，意味著今年達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的房屋規(guī)模將會(huì)大增。截至2011年一季度，內(nèi)地136家上市房企存貨金額高達(dá)9865億元，同比2010年一季度增長(zhǎng)了40%，較2010年報(bào)數(shù)據(jù)也增長(zhǎng)了9.07%。

　　二是企業(yè)資金鏈持續(xù)緊縮。1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源同比增長(zhǎng)17.4%，較去年同期大幅下降42.5個(gè)百分點(diǎn)，已明顯低于近十年25%的均值，說(shuō)明企業(yè)比較“差錢(qián)”了。從資金結(jié)構(gòu)分析，國(guó)內(nèi)貸款比重由1-2月的22%下降到4月的18.9%，說(shuō)明開(kāi)發(fā)貸款緊張；而企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到37.4%，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商被迫更多的利用自有資金。（楊紅旭）