經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓不宜“單一模式”

　　報(bào)載，住建部正起草《基本住房保障條例》，限制甚至清除保障性住房的牟利空間。對(duì)于“購(gòu)置型”保障性住房（即經(jīng)濟(jì)適用房）的再上市交易，《條例》擬規(guī)定必須由所在地政府優(yōu)先回購(gòu)，而不得自行進(jìn)入樓市轉(zhuǎn)讓。

　　其實(shí)，早在2007年，廣州就已對(duì)經(jīng)適房的轉(zhuǎn)讓加以限制。根據(jù)當(dāng)年12月起實(shí)施的“經(jīng)適房管理辦法”，經(jīng)適房屬于有限產(chǎn)權(quán)，不能出租；5年內(nèi)不得上市交易，若購(gòu)房人因特殊情況確需出售，由政府回購(gòu)，回購(gòu)時(shí)要扣每年1%的折舊費(fèi)；若年滿5年后上市出讓，需要計(jì)算出讓總價(jià)與當(dāng)初購(gòu)買總價(jià)的差價(jià)，其差價(jià)的80%需交回政府作為土地出讓金。

　　我一直不太贊成時(shí)下各地“停建或緩建經(jīng)適房”的做法，因?yàn)榻?jīng)適房是保障房的一個(gè)重要品種，即使有廉租房和公租房也無(wú)法取代經(jīng)適房的功能。尤其是在政府發(fā)展保障房的資金不足的情況下，此階段適當(dāng)?shù)匕l(fā)展“購(gòu)置型”保障性住房還是十分必要的。如果采取“斬腳趾避沙蟲(chóng)”的做法停建經(jīng)適房，就正中開(kāi)發(fā)商的下懷，因?yàn)檎�府短期�?nèi)難以投入足夠的資金發(fā)展全部是租賃型的保障房，加快保障房建設(shè)的計(jì)劃就會(huì)打折扣。

　　我曾多次建議對(duì)經(jīng)適房采取嚴(yán)格的管理制度：一是要加大監(jiān)管和懲處的力度，對(duì)違規(guī)房主不能僅僅取消5年申請(qǐng)資格，而要列為刑事犯罪案嚴(yán)懲；二是要限制經(jīng)適房的流通，讓轉(zhuǎn)手者無(wú)利可圖，在制度上消除“權(quán)利尋租”之機(jī)。很高興，后一條國(guó)家層面已在推動(dòng)，希望能盡快落實(shí)。

　　但經(jīng)適房“封閉運(yùn)行”的機(jī)制最好不要過(guò)于單一，僅僅局限于政府回購(gòu)，應(yīng)允許多種形式同時(shí)并存，供經(jīng)適房的出讓方和購(gòu)買方選擇。比如，除政府回購(gòu)?fù)猓�還可考慮建立專門的保障房交易市場(chǎng)，允許符合申購(gòu)條件或退出條件的買賣雙方進(jìn)場(chǎng)交易，由于只有符合經(jīng)適房條件的人才能接盤，故在此交易的二手經(jīng)適房不大可能賣到像普通商品房那樣的高價(jià)，從而也達(dá)到“限制牟利空間”的目的。當(dāng)然，若房主仍想直接進(jìn)入商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，也可參照廣州目前的做法收取差價(jià)的80%作為補(bǔ)繳地價(jià)。這樣的經(jīng)適房“封閉運(yùn)行”機(jī)制會(huì)更靈活、更富效率，也更有可操作性。