盡管在業(yè)內(nèi)還存在著不同聲音，但北京來年的土地儲備一級開發(fā)繼續(xù)執(zhí)行“政府主導(dǎo)”卻已是板上釘釘。在北京市國土局昨天（3日）舉行的土地供應(yīng)發(fā)布會上，市土地儲備中心常務(wù)副主任王兵透露，各區(qū)縣存量土地進行一級開發(fā)時將不再直接上市“招拍掛”確定開發(fā)主體，而是改為政府主導(dǎo)的市場化運作，即由政府作為開發(fā)主體投資，委托企業(yè)具體實施。

　　在解釋這一變化時，王兵還特意強調(diào)，土地一級開發(fā)的概念不同于開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)，它包括土地上市出讓前的征地、拆遷、環(huán)評等多個環(huán)節(jié)，因此外省市將其稱為“前期整理”或“做地”。而上述兩者的最大區(qū)別在于，工程利潤率相差懸殊。

　　根據(jù)國土資源部的規(guī)定，一級開發(fā)企業(yè)的利潤率不得超過8%，即便是區(qū)里或地塊所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)，也只能多獲得占合同金額2%的管理費。

　　“做一級開發(fā)的企業(yè)基本掙不到錢，很多實力平平的開發(fā)企業(yè)做一級開發(fā)的動力是希望能借助一級開發(fā)，幫助其在二級市場獲取土地開發(fā)房地產(chǎn)，但土地交易畢竟是價高者得的游戲規(guī)則，空歡喜的一級開發(fā)商逐漸喪失了參與的熱情。”一位土地一級開發(fā)商說，除了安靜地退出外，一級開發(fā)企業(yè)牟取利益的另一套做法便是跟土地整理部門“耍賴”，如故意延期交地，坐等土地交易市場上地價攀升之機或土地儲備緊俏時提出一些不合理要求，以求抬高價碼。

　　據(jù)王兵介紹，目前北京尚有6000多公頃土地處于非政府主導(dǎo)的一級開發(fā)狀態(tài)中，土地整理部門會督促其盡快“交活兒”。有了前車之鑒，本市今年1000億元土地儲備開發(fā)投資范圍內(nèi)的一級開發(fā)項目92%采用了市區(qū)兩級土地儲備機構(gòu)投資的政府主導(dǎo)模式。如今，這一任務(wù)已經(jīng)完成，預(yù)計全年可完成一級開發(fā)的土地面積約4300公頃，其中約3000公頃為住宅用地，其余為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。

　　從一般操作看，政府主導(dǎo)一級開發(fā)模式為：由政府作為授信對象向銀行爭取授信，銀行向其發(fā)放貸款，貸款打到賬戶后，就可以用這筆錢作為拆遷補償款，發(fā)放到拆遷戶和拆遷單位的手中。之后，受到政府委托的區(qū)縣開發(fā)企業(yè)開始整理土地，土地整理完畢后，根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的需要確定每塊土地的用途，通過市場公開出讓。

　　SOHO中國董事長潘石屹表示，土地一級開發(fā)收歸“國有”后，可以使土地交易市場更公平、更透明，對房地產(chǎn)市場的影響，主要表現(xiàn)為一級開發(fā)后土地能否及時滿足市場對房屋的需求。

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　　今年土地交易零流拍

　　昨天，來自市國土局的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，本市土地交易市場今年已推出經(jīng)營性用地138宗，土地面積1337公頃，相當(dāng)于去年同期的261%，其中住宅用地面積1007公頃，商服用地330公頃，全面提前完成全年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃。今年前11個月，全市經(jīng)營性用地收入超過670億元，受到5月份以來拍出多塊高價居住用地的影響，土地平均溢價率達到50%，且沒有出現(xiàn)流拍。 (記者 劉宇鑫)

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