樓房

　　【宏觀·政策】農民工購房去庫存要邁三道坎： 工資低、貸款難、房價高

　　河南補貼農民購房，每平米補貼100元-300元不等

　　《中國經濟周刊》記者 王紅茹 | 北京報道

　　一石激起千層浪。

　　2015年年底召開的中央經濟工作會議提出通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。此消息一出，即引發廣泛關注。

　　目前，樓市高企的庫存已經成為阻礙房地產投資增長的主要原因，而房地產開發投資又與經濟走勢高度正相關。化解房地產庫存已被中央經濟工作會議列為2016年經濟社會發展的五大任務之一。

　　在各界眾說紛紜的觀點中，“讓農民購房來消化庫存是緣木求魚，是要將農民套牢”的說法影響力頗大。

　　通過加快農民工市民化來化解房地產庫存，會否將農民工套牢？中國社會科學院農村發展研究所宏觀室主任黨國英告訴《中國經濟周刊》記者，“套牢肯定不會。如果房價高，農民工自然不會去購買。當務之急是如何讓農民工買得起房，真正起到化解房地產庫存的作用。”

　　中央經濟工作會議為房地產去庫存開藥方

　　2015年年底召開的中央經濟工作會議認為，2016年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進、把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。

　　而五大任務之一的“去庫存”，就是要化解房地產庫存。我國房地產市場庫存到底有多高，以至于要拿到中央經濟工作會議上討論？

　　國家統計局日前公布的數據顯示，2015年1—11月，全國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米，再創歷史新高。

　　同海咨詢近日發布的《35個大中城市商品住宅投資價值》報告顯示，重點監測的35個城市中，超過80%的城市住宅供應在未來3年處于供大于需階段，“去庫存”壓力明顯。

　　連以“力挺”樓市著稱的華遠集團原董事長任志強都感覺到“去庫存”的難度較大。他表示，以2億平方米左右的商業地產庫存為例，只有每月消化3000萬平方米才有可能降低庫存量，而這一難度可想而知。

　　黨國英更將我國整體需求不足的癥結歸于房地產庫存積壓。“目前房地產積壓很多，導致整體需求不足。如果房地產發展起來，需求空間很大。”

　　在此背景下，2015年中央經濟工作會議以相當篇幅對房地產去庫存進行論述，并提出了通過加快農民工市民化消化庫存的路徑。會議提出，要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　國家發改委城市與小城鎮中心總規劃師、規劃院院長沈遲對此給予積極評價，他告訴《中國經濟周刊》記者：“讓農民來化解庫存，這是簡單的說法。實際上是釋放一些非市場經濟的因素，讓它更加市場化。”

　　但業內擔憂也紛至沓來，以農民家庭的購買力，依靠農民工去房地產庫存，能否實現？又面臨哪些現實的障礙？

　　專家：農民工到三四線城市買房，月工資得達5000元

　　在自己辛苦勞作的城市安家，是不少農民工的夢想。

　　楊一民，河南許昌人，在北京打工已有10多個年頭。跟其他外來務工者不同，他自己做老板，在朝陽區的一個社區租了一間平房專賣蔬菜。每個月除去房租，有5000多元的收入。他常常夢想在北京城里擁有一套屬于自己的房子。

　　“我們這些外出打工的農民，沒有不想在北京城里安家的，都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福。”楊一民說，“這是我們的動力！”

　　但是，北京每平方米幾萬元的房價讓楊一民望而卻步。“我們在北京打拼這么多年，在老家買一套房還是買得起的。”當楊一民談起在老家買房的事，禁不住開心地大笑起來，2015年6月他剛在許昌市買了一套三居室，有110平方米。

　　跟許多在城市打工的農民兄弟相比，楊一民真是幸運多了。國家統計局公布的數據顯示，2014年全國農民工人均月收入2864元。楊一民每月的收入則接近全國農民工平均收入的一倍。

　　農民工憑2864元的人均收入，在北京等一線城市，甚至在包括省會在內的二線城市都很難負擔起一套商品房。而以這樣的收入能否在三四線城市買得起房呢？

　　我們不妨算筆賬，看看身在許昌、平均收入為2864元的農民工，想要付一套房子的首付需要工作多長時間？

　　統計顯示，許昌2015年11月新房均價為每平方米4704元，這樣算下來一套100平方米普通住宅的總價為47.4萬元。按照目前市場上大部分住宅25%的首付比例計算，首付金額為11.76萬元。

　　假設一個農民工不吃不喝，工資全部用來支付購房首付，需要41個月，也就是3年半的時間。

　　但如果算上衣食住行、養家糊口的開銷，農民工以2864元的月工資負擔三四線城市普通住宅還是有些困難。“如果農民工一個月工資達到5000塊錢，到三四線城市買房就沒有問題。”黨國英說。

　　農民工購房仍缺金融手段支持

　　農民工即便能過首付關，可能也難過貸款關。現實中，那些收入不穩定、沒繳納過社保的農民工，往往因還貸信譽低，去銀行辦理房貸時困難重重。

　　獲取房貸需要有長期穩定的收入來源，所以在辦理房貸時，需要單位開證明證實申請人的收入來源以及有能力償還貸款。但是，由于農民工沒有穩定工作與收入來源，辦理房貸的可能性比較小。

　　銀行在農民工購房貸款方面放貸謹慎，這在一定程度上可以理解，農民工流動性大，貸款風險較高，銀行在后續管理方面不免有很多麻煩。

　　如果銀行商貸走不通，那公積金貸款渠道是否暢通呢？記者了解到，很多城市在公積金貸款方面，都做了如下規定：具有穩定就業的借款人申請公積金貸款前連續六個月(含)以上正常繳存住房公積金，可以申請住房公積金貸款。

　　雖然有政策窗口，但對工作不穩定、無法連續繳存住房公積金的農民工來說依然不方便。

　　“商貸渠道不暢，公積金有政策但無法受惠，根本原因還是工作不穩定。”沈遲告訴《中國經濟周刊》記者，一方面需要讓農民工有一份可以像正常城市居民一樣固定上下班的工作，另一方面，在五險一金繳納方面嚴查，以保障農村務工人員權益。

　　為加大對“三農”的金融支持力度，國務院于2015年8月發布了《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》，在試點任務方面，指導意見指出，賦予“兩權”抵押融資功能，維護農民土地權益。在防范風險、遵守有關法律法規和農村土地制度改革等政策基礎上，穩妥有序開展“兩權”抵押貸款試點。

　　而據黨國英了解，銀行對此反應并不積極：“如果你是銀行，幫農民貸款，農民還不了錢，由于農村土地和房子的所有權不能轉移，銀行拿著農民抵押的土地和房子又能怎么辦？”

　　因此，黨國英建議：“應該改變政策，不再限制交易，讓農村的住房可以賣給任何人，讓農民的房產變現。或者有擔保公司介入，即便農民還不起錢也有人擔保。”

　　政府補貼農民購房并非長遠之計

　　近期，為了房地產市場去庫存，多地出臺了購房優惠政策。河南省政府不久前就出臺了《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》，這份被人們稱為“豫九條”的政策中明確對商品住房庫存較大、消化周期長的縣（市、區），當地政府及其房管部門要積極組織農民團購買房，團購超過一定規模的，政府可以適當給予一定比例補貼。

　　“豫九條”出臺的目的，旨在通過鼓勵農民購買三四線城市的商品房，緩解當前縣（市、區）房地產庫存壓力大的現狀。

　　目前，在河南已經有新鄉、新鄭、許昌、漯河等多地出臺鼓勵購房的政策。例如，在新鄉市，購房者在2015年底前在平原新區買房，可享受每平方米300元的補貼。在許昌市區購買144平方米以下（含144平方米）在售普通商品住房（不含二手房）的所有購房人，市財政給予每平方米150元購房補貼。在漯河市，凡在市區購買面積144平方米以下新建普通商品住房的購買人，至2016年2月29日（含）止購房，可申請獲得財政補貼200元/平方米；2016年3月1日至2016年8月31日（含）止購房，可申請獲得財政補貼100元/平方米。

　　“作為短期的調節，這個辦法可行，農民工購買了住房以后會進行裝修，會有其他的開支，經濟活躍了，稅收增加了，財政能夠補償回來。”黨國英說，“但長期這樣補貼肯定是有問題的，一定要調結構，不能把住房產業當成一個主導產業。”

　　其實，政府雖然給予多種補貼、出臺免稅政策，但總數目不可能很高，農民實際購買力與高房價之間的差額政府也補貼不起，要想讓農民工買得起房，達到去庫存的目的，按照供求關系、需求原理，最好的路徑選擇就是降低房價。

　　“房子降價以后農民就能買得起了。先在一二線城市降價會有好的效果，因為一二線城市房價比較高，有一些農民在這些城市已經穩定生活了，他現在靠租房住，租房的租金也比較高，如果房價降下來，就會增加住房的購買力。”黨國英說。

　　北京大學國家發展研究院院長、教授姚洋去庫存的思路更為開放，他建議政府發債把這些過剩房子收起來。他提出，開發商已經意識到2016年日子非常難過，政府把房子拿去，打六折開發商賣不賣？很多開發商愿意盡快地套現。政府有了這些房源可以分給這些進城的農民，李克強總理說要解決三個一億人的住房問題，已經進城的一億人，棚戶區改造的一億人，還有新進城一億人的住房問題，這是一個絕佳的機會。