長租公寓接連“爆雷”，背后又是高杠桿這個“害人精”！
新華社上海10月30日電 題：長租公寓接連“爆雷”，背后又是高杠桿這個“害人精”！
新華社“新華視點(diǎn)”記者鄭鈞天、鄧華寧、鄭生竹
近期，多家品牌長租公寓運(yùn)營商資金鏈斷裂，停止運(yùn)營，給眾多租客、房東帶來經(jīng)濟(jì)損失。
“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租市場欠缺準(zhǔn)入門檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不少企業(yè)向租客按年收租金、按季或按月付給房東，利用長收短付資金杠桿能放大到10倍以上。一旦資本市場出現(xiàn)調(diào)整，這類企業(yè)往往就陷入資金鏈斷裂深淵。
接連“爆雷”：房東收不了租、租客住不成房
近期，擁有4.5萬間出租房的長租公寓企業(yè)——南京樂伽商業(yè)管理有限公司宣布破產(chǎn)倒閉。記者在樂伽位于南京新城科技園的辦公地點(diǎn)看到，這家公司已人去樓空。
從合肥趕來的房東王先生說，樂伽從他手里以每月1600元簽下了1年的房屋租賃合同，收取了租客1年的房租，但只交給了王先生3個月租金。如今，樂伽倒閉了，王先生無法拿到剩余的9個月房租。
“樂伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，身邊很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士說，她在2017年開始通過樂伽租房，現(xiàn)在樂伽突然倒閉，交了半年的租金才住了兩個月，剩下4個月的租金打了水漂。
記者采訪獲悉，2016年成立的樂伽公司在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個城市歸集公寓4.5萬間，其中南京有1.5萬間。不少租客交納了一年左右房租。記者在兩個樂伽QQ維權(quán)群里看到，不少租客稱，房東已下了“逐客令”，要求限期離開。
10月以來，多家長租公寓運(yùn)營商出現(xiàn)問題：南京君創(chuàng)公寓發(fā)布公告稱，公司資金斷裂，無力正常運(yùn)營；河南悅?cè)绻l(fā)布公告稱，1600套公寓因面臨巨大的經(jīng)營及資金壓力，已無力維持公司正常經(jīng)營；杭州有5家運(yùn)營商被曝現(xiàn)金流緊張……
事實上，2018年以來，寓見公寓、好租好住、愛公寓等品牌公寓接連曝出資金鏈問題。地產(chǎn)系長租公寓的發(fā)展前景也不明朗，今年以來多家知名房地產(chǎn)開發(fā)商剝離長租公寓業(yè)務(wù)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因。
高杠桿風(fēng)險：按年收按月付能放大到10倍杠桿以上
據(jù)了解，長租公寓行業(yè)分為集中式和分散式。集中式公寓投資金額大、租賃運(yùn)營周期長，從業(yè)企業(yè)整體上實力雄厚，風(fēng)險控制較好；分散式公寓進(jìn)入門檻低、起步容易，部分不規(guī)范的公寓平臺極力擴(kuò)大市場規(guī)模以博取更多的現(xiàn)金流和更高的估值，一旦出現(xiàn)經(jīng)營問題，就會出現(xiàn)房東沒拿到租金、租客被掃地出門的尷尬局面。
記者采訪了解到，為快速占領(lǐng)市場，部分分散式長租公寓公司高價收房，低價出租。以樂伽為例，在“高進(jìn)低出”模式下，其每出租一套房源每月就要損失數(shù)百元。為填補(bǔ)資金虧空，樂伽采取長收短付的辦法：按季付給房東租金，但要求租客按年給自己付租金。
南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理系主任吳翔華分析說，樂伽這類企業(yè)實際上采取高杠桿方式發(fā)展，如果租金按年收、按季付，杠桿率為4倍；按年收、按月付，杠桿率能放大到10倍以上。這類企業(yè)希望迅速擴(kuò)大市場規(guī)模，不斷做大流量，然后融資上市，從資本市場“圈錢”。
然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿，資本也逐漸回歸理性。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年，長租公寓融資數(shù)量達(dá)23宗；而截至2019年9月，融資數(shù)僅為6宗，且主要集中于V領(lǐng)地、魔方、青客等頭部企業(yè)。
“沒有了資本助力，不少長租公寓運(yùn)營商就陷入了資金鏈困境。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)實際控制人胡光輝說，“現(xiàn)在基金公司大都不愿意收購長租公寓項目，長租公寓公司融資渠道遇到梗阻。”
多地試水租金托管 保障房東租客權(quán)益
針對近期長租公寓市場屢屢“爆雷”，多地已開展專項檢查。8月，南京宣布多部門聯(lián)合用2個月時間，依法嚴(yán)查高收低出、挪用租金等行為。隨后，杭州也宣布開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作，集中整治和規(guī)范住房租賃市場經(jīng)營秩序，嚴(yán)查租金貸合同套嵌、高收低租、侵害群眾利益等問題。
多地近期還探索建立住房租賃租金托管制度。杭州發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法(試行)(征求意見稿)》，規(guī)定在銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶，向房東支付的租金，以及向房客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入專戶管理。南京市下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為防范市場金融風(fēng)險的通知，規(guī)定從事住房租賃代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立住房租賃租金托管制度，實行租金銀行托管。
“租金托管制度可保障資金的安全性，同時抬高了企業(yè)進(jìn)入市場的成本門檻，讓長租公寓企業(yè)租金收入更加透明、規(guī)范，保護(hù)租客的租金安全。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示。
對于部分“逃之夭夭”的機(jī)構(gòu)高管，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議，應(yīng)當(dāng)啟動刑事訴訟程序，該查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的及時查封、扣押、凍結(jié)，爭取將租客和房東的損失降到最低。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比“爆雷”后的協(xié)調(diào)處置，主管部門尤需對長租公寓經(jīng)營模式加強(qiáng)監(jiān)管，讓長租市場實現(xiàn)健康規(guī)范發(fā)展，從而保障房東和租客的合法權(quán)益。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，目前租賃市場的發(fā)育仍不充分，應(yīng)通過政策規(guī)范保障住房租賃市場健康發(fā)展。“應(yīng)當(dāng)建立住房租賃法規(guī)制度體系，將租賃內(nèi)容納入長效機(jī)制框架，加強(qiáng)住房租賃立法，根據(jù)租賃機(jī)構(gòu)屬性進(jìn)行分類指導(dǎo)，以規(guī)范行業(yè)，避免其野蠻生長。”
