北京新機(jī)場通航2月考：二手房價(jià)托底 新房不升反降
新機(jī)場通航兩月考 開發(fā)商從競速到退燒
9月25日大興國際機(jī)場正式通航至今已滿兩個(gè)月。此前，大興新城片區(qū)被冠以新國門商務(wù)區(qū)的標(biāo)簽，新機(jī)場利好不斷，包括萬科、恒大、泰禾、綠地、金融街、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的眾多房企紛紛進(jìn)入大興跑馬圈地。
隨著機(jī)場高速、高鐵、快軌等交通干線相繼落地，新的空港經(jīng)濟(jì)區(qū)逐漸形成，大興新城輻射區(qū)顯然占了很大優(yōu)勢。不過，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控步入穩(wěn)定期，房價(jià)整體出現(xiàn)下行趨勢，以新機(jī)場為賣點(diǎn)的樓盤是否能順利“收割”未來紅利，吸引了各方的關(guān)注。
競速
龍頭房企出手激戰(zhàn)
自2015年大興國際機(jī)場正式開工，大興一直聚焦在鎂光燈下，成為眾多房企狂歡的熱土。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年11月18日，北京共計(jì)完成了70宗土地出讓，其中，居住用地成交45宗，大興和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)累計(jì)成交10宗，占整體住宅用地成交的22%，是目前全市住宅供地最多的區(qū)域，其競爭激烈程度也堪稱全北京之最。
例如，就在新機(jī)場正式投運(yùn)當(dāng)天，保利、中海、金茂+合生分別競得龐各莊、瀛海和石榴莊地塊，龍頭房企新一輪競逐京南，再度刺激了南城市場。
早在2017年，保利與首開組成聯(lián)合體早已在南城開發(fā)住宅項(xiàng)目；此前2018年，中海的瀛海府則作為北京第一個(gè)限競房入市，年初中海又拿下瀛海府二期，新機(jī)場通航之際又在瀛海再下一城，其對南城的決心可見一斑；而金茂+合生競得的石榴莊地塊，業(yè)界傳聞或?qū)⑼瞥鲆蛔挥谀铣堑慕鹈?/p>
按照規(guī)劃，大興國際機(jī)場將在2021年和2025年分別實(shí)現(xiàn)旅客吞吐量4500萬人次、7200萬人次的建設(shè)投運(yùn)目標(biāo)，到2040年將滿足年旅客吞吐量1億人次的需求。
根據(jù)公開資料，機(jī)場直接就業(yè)人員將達(dá)到30萬，如果按照產(chǎn)業(yè)輻射的周邊間接就業(yè)人員2至4倍的比率，間接從業(yè)人員會(huì)突破100萬人次。
巨大的投資機(jī)會(huì)讓大興機(jī)場這塊“香餑餑”成為爭奪的焦點(diǎn)，一時(shí)間大興區(qū)域形成千帆競發(fā)、百舸爭流的局面。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，大興市場經(jīng)過近幾年的高強(qiáng)度開發(fā)（過去幾年土地和新房成交量均位居前列），已經(jīng)具備一定的基礎(chǔ)，新機(jī)場開通將進(jìn)一步推動(dòng)相關(guān)區(qū)域，機(jī)場快線等相關(guān)交通線路的完善，也將進(jìn)一步提升大興與市區(qū)的緊密程度，預(yù)計(jì)未來幾年，大興將成為重要置業(yè)點(diǎn)。
退燒
年底讓利促銷 新房不漲反降
利好空前，土地市場的狂熱是否能帶動(dòng)樓盤的實(shí)際銷售？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在整體樓市企穩(wěn)的行情下，尤其是大興市場普遍以限競房為主，受限于70/90政策，實(shí)際銷售并未迎來期待中的高光時(shí)刻。
克而瑞研究中心近日公布的《2019年1至10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，10月份TOP100整體銷售規(guī)模環(huán)比微降，同比增長13.7%；TOP50房企中有近六成企業(yè)的單月業(yè)績環(huán)比下降；六成房企業(yè)績目標(biāo)完成80%以上，少數(shù)房企仍需加速推貨去化。
頂著年底業(yè)績沖刺的壓力，大部分新盤打出了“親民”牌，降價(jià)促銷讓利購房者，加速資金回籠。另一方面，大興區(qū)上萬套限競房庫存幾乎在同一時(shí)間入市，競爭之激烈遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他片區(qū)，價(jià)格戰(zhàn)此起彼伏。
記者走訪了解到，在大興區(qū)新源大街地鐵4號(hào)線義和莊商圈，附近在售的金悅府推出85平方米兩居的“普宅”特價(jià)房，一口價(jià)374萬元/套，這個(gè)價(jià)格剛好處于五環(huán)到六環(huán)之間的普宅標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)。“折后價(jià)格不到4.4萬/平方米，普宅標(biāo)準(zhǔn)可以降低首付，可以說相當(dāng)實(shí)惠。這個(gè)價(jià)格也是近期才推出的，之前沒有�！苯饜偢蹣菃T李文（化名）告訴記者，“剛需首套房客戶首付只要35%，130萬左右，這在北京在售的新房中應(yīng)該算絕無僅有了�！�
與金悅府緊挨著的頤璟萬和，也推出了類似房源，85平方米兩居一口價(jià)386萬元/套。目前項(xiàng)目在售產(chǎn)品為85至135平方米三居和四居。四居產(chǎn)品“頤公館”樣板間日前對外開放，均價(jià)在55016元/平方米。而特價(jià)房的單價(jià)折算僅45000元/平方米，價(jià)格差額達(dá)萬元，優(yōu)惠力度著實(shí)不小。前來“撿漏”的購房者李先生告訴記者，“已經(jīng)定了一套，有點(diǎn)遠(yuǎn)，平時(shí)肯定很少來住，但看好新機(jī)場，還是買了�！彼脖硎玖穗[憂，“現(xiàn)在年底降價(jià)厲害，我是前兩個(gè)月買的，還是買早了。現(xiàn)在就是希望新機(jī)場開通能夠帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展�！�
4號(hào)線上最為成熟的黃村，也是大興新城輻射區(qū)，是新機(jī)場通航的直接受益片區(qū)。黃村雖屬于大興老城區(qū)，周圍生活氣息濃厚、配套成熟，但區(qū)域內(nèi)目前新盤較少，附近沒有新規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)園。
據(jù)了解，江山風(fēng)華算是目前黃村片區(qū)最火的樓盤，均價(jià)55800元/平方米。項(xiàng)目為小高層板樓，主力戶型為89至136平方米3居和4居，得益于全明戶型設(shè)計(jì)，及風(fēng)華系園林加持，市場認(rèn)可度較高。另一方面，競爭對手招商雍和府已近尾盤。據(jù)了解，江山風(fēng)華在9月份取得預(yù)售證之后，開盤當(dāng)天銷售18.3億，去化360套左右。
總體來看，除了黃村核心區(qū)一兩個(gè)限競房項(xiàng)目去化尚可，大興區(qū)域內(nèi)多達(dá)23個(gè)限競房，整體去化并不理想。大部分樓盤限價(jià)均在4萬以上，而項(xiàng)目的成交價(jià)均在3.7萬/平方米左右，新機(jī)場通航并未給大興樓市帶來實(shí)際性的刺激作用。
尷尬
產(chǎn)品硬傷 高不成低不就
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新機(jī)場作為大興最大的利好，實(shí)際輻射的區(qū)域仍然有限。而如上述的金悅府和頤璟萬和所在的義和莊商圈，雖然處于輻射帶上，顯然又沒有把握好地段優(yōu)勢，在產(chǎn)品打造上差強(qiáng)人意。
如金悅府在售的85平方米二居、89平方米三居戶型設(shè)計(jì)并無太大亮點(diǎn)，部分戶型餐廳正對衛(wèi)生間，在市場上并不受歡迎。相比之下，頤璟萬和品質(zhì)稍高，但價(jià)格也高出不少，仍沒有脫穎而出的亮點(diǎn)。同一區(qū)域項(xiàng)目扎堆、同一產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，可選的余地較少，是目前大興新城片區(qū)限競房的最大硬傷，剛需客群反響平平。
而臨空經(jīng)濟(jì)帶直接輻射的如龐各莊、魏善莊區(qū)域，則位于六環(huán)外，比較偏僻，目前還沒有地鐵，交通極其不方便，客群大多來自當(dāng)?shù)氐木用窈托聶C(jī)場工作人員。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前大興以城市中心區(qū)外溢和本地改善需求為主，總體房價(jià)水平相對較低，也有不少板塊屬于機(jī)場征遷安置需求。此外，大興作為集體建設(shè)用地直接入市試點(diǎn)區(qū)域，近年不少項(xiàng)目通過開發(fā)商與集體聯(lián)合開發(fā)的方式進(jìn)行，對應(yīng)產(chǎn)業(yè)和人口居住需求也形成一定差異。
值得一提的是，在高端改善產(chǎn)品稀缺的行情下，綠地率先進(jìn)入大興，推出海珀系產(chǎn)品——綠地海珀云翡。項(xiàng)目位于清源路商圈，因拿地較早，屬純商品房，目前主推戶型135、158平方米三居，均價(jià)76000元/平方米。綠地海珀云翡總價(jià)千萬起步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過附近的限競房項(xiàng)目。
“剛需想住未來就租吧，一千來萬去朝陽、海淀買個(gè)成熟小區(qū)二手也夠了。”前來咨詢的王先生稱，作為投資，目前租售比并不劃算。記者從現(xiàn)場了解到，因項(xiàng)目周邊規(guī)劃尚未展開，鄰近的優(yōu)質(zhì)配套不多，項(xiàng)目主打科技、健康等軟實(shí)力。有改善需求的孫先生則坦言，“主要拿地成本高推高了房價(jià)，高端改善產(chǎn)品目前在大興的處境還比較尷尬。”
企穩(wěn)
機(jī)場線刺激置換需求 為二手房價(jià)格托底
在二手房方面，記者試乘剛剛開通的大興機(jī)場線，進(jìn)行沿線實(shí)地調(diào)查。大興新城站位于大興區(qū)觀音寺街道，興亦路與規(guī)劃廣平大街交口南側(cè)。該站為出北京大興國際機(jī)場后的首站，與城際聯(lián)絡(luò)線換乘，是區(qū)域重要的交通節(jié)點(diǎn)。
立冬后的北京提前迎來了寒潮藍(lán)色預(yù)警，大興新城站就在寒風(fēng)中矗立。出了車站，目前面對的是一大片空地，因線路剛開通，附近來往的行人并不多，接駁的公交車線路也較少。
資料顯示，大興新城重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃編制，主要是“一區(qū)兩站”，“一區(qū)”是西片區(qū)，總面積13.8平方公里；“兩站”是黃村火車站和大興新城站周邊區(qū)域，依托連接多條軌道交通的綜合樞紐，規(guī)劃建設(shè)大興新地標(biāo)，目前已完成“兩站”及周邊地區(qū)一體化城市設(shè)計(jì)。
記者走訪了解到，距大興新城站最近的二手房團(tuán)河苑小區(qū)，掛牌價(jià)在3.3萬元/平方米至4萬元/平方米不等，受新機(jī)場開通影響，最近掛牌量陸續(xù)增多。鏈家經(jīng)紀(jì)人王雪（化名）稱，目前機(jī)場線開通對二手房價(jià)格沒有帶來太大影響，但是起到心理托底的作用。“這邊二手房跟去年大概持平，不降就是漲了。北京其他區(qū)域都在降，這里沒有�！�
諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，大興城區(qū)二手房10月份掛牌量增加近1000套。諸葛找房高級分析師國仕英表示，大興機(jī)場通航，可能短期刺激附近的置換需求。
對比北京全市，由我愛我家研究院提供的新機(jī)場通航到目前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)顯示，大興區(qū)域的二手房交易量價(jià)同比去年均有所增長，其中成交量增長40.91%。同期北京全市二手房交易量增幅僅13.56%，成交均價(jià)則同比下跌。
我愛我家研究院方面分析稱，整體而言，9月底以來大興二手房市場表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，基本跑贏了全市市場。
數(shù)據(jù)顯示，在我愛我家北京公司二手房交易量最多的9個(gè)區(qū)域中，2019年10月的交易量環(huán)比2019年9月基本都是下滑的，東城、朝陽、海淀雖有增加但增幅不大，大興則環(huán)比漲幅達(dá)22%，明顯好于其他各區(qū)。整體而言，10月大興二手房市場有逆勢表現(xiàn)。
叫板望京 成為新國門？
隨著大興國際機(jī)場開通，將大興新城片區(qū)作為新國門商務(wù)區(qū)已成為共識(shí)。如今，各售樓處也將此作為最大賣點(diǎn)，對標(biāo)望京。
建和城研究中心主任何田分析稱，大興新城在大興區(qū)中心區(qū)域，預(yù)計(jì)大興新城初期更容易受本地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)。從機(jī)場角度來講，大興國際機(jī)場與市區(qū)的通達(dá)還有待加強(qiáng)，未來有賴于大規(guī)模人群和產(chǎn)業(yè)的入住，方能形成較好的發(fā)展。
從東三環(huán)搬到南三環(huán)，再搬到南五環(huán)，因房租太高不斷往外搬家的張心玉（化名）吐槽道，“大興還是太遠(yuǎn)了，南城一個(gè)環(huán)的距離，相當(dāng)于東邊的兩個(gè)環(huán)。”距離遠(yuǎn)，大型企業(yè)少，仍是居住在大興目前面臨的最大問題。
外企上班的鐘琳（化名）在北京生活了6年，一直居住在望京。她說，“對于經(jīng)常出差的人來說，住望京太方便了。但缺點(diǎn)是，房價(jià)水漲船高，錯(cuò)過了最佳買房時(shí)機(jī)，現(xiàn)在的望京動(dòng)輒七八萬的房價(jià)已經(jīng)高攀不起�！�
諸葛找房副總裁苑城建對此分析稱，大興和望京的相同點(diǎn)是機(jī)場和市區(qū)的距離相當(dāng)，而且?guī)缀醵际窃谥虚g點(diǎn)上，機(jī)場高速也從附近經(jīng)過，從地理特征上來看有相似之處。不同之處在于，望京距離北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心和辦公集中區(qū)更近，比如國貿(mào)區(qū)域、亞運(yùn)區(qū)域、東直門使館區(qū)域等，資源優(yōu)勢要比現(xiàn)在的大興新城好一些。大興新城的優(yōu)勢在于，目前北京正在大力開展南城規(guī)劃，麗澤、豐臺(tái)科技園等新興產(chǎn)業(yè)集中地正在快速發(fā)展成長。
在北京開了11年出租車的大興“土著”耿先生告訴記者，“2000年的望京在北京人眼里也屬于偏遠(yuǎn)地區(qū)，四處是工地，甚至還比不上現(xiàn)在道路通達(dá)的大興城區(qū)。”
作為北京城市建設(shè)的后起之秀，大興的開發(fā)進(jìn)度顯然更快。根據(jù)《大興分區(qū)規(guī)劃（2017年至2035年）》草案披露，大興新城作為大興“三城”中發(fā)展最成熟的板塊，在建設(shè)“首都新國門”的過程中正在發(fā)揮著引領(lǐng)示范作用。
居住在義和莊地鐵站附近的方小�。ɑ⿵氖掠耙暦矫婀ぷ鳎�(jīng)常有拍攝任務(wù)需要飛來飛去。他表示，首次置業(yè)選在大興是較為務(wù)實(shí)的選擇，隨著新機(jī)場的開通，在南城生活出行也比較方便。“就是到CBD地區(qū)的路程較遠(yuǎn)，這方面跟望京沒法比�！蓖瑫r(shí)，方先生說，“從房價(jià)上來說，大興是價(jià)值洼地，也是目前剛需能夠得上的區(qū)域了。”
建和城研究中心主任何田認(rèn)為，望京隸屬朝陽區(qū)，但本身并非朝陽傳統(tǒng)的核心區(qū)，經(jīng)歷了近20年的發(fā)展，早期主要是居住需求，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不夠，近年因CBD、三元橋等商圈的外溢需求，保利、綠地、SOHO等大型辦公商務(wù)樓宇日漸成熟，望京才形成今天的規(guī)模。大興新城能夠吸引本地產(chǎn)業(yè)，但周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不及望京所在的朝陽區(qū)，預(yù)計(jì)未來還要一段時(shí)間才能釋放。
本版文/陳婷婷
相關(guān)資料
今年1月，大興公布《大興分區(qū)規(guī)劃（2017年至2035年）》草案。市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次分區(qū)規(guī)劃的規(guī)劃范圍為大興區(qū)行政轄區(qū)，規(guī)劃年限為2017年至2035年，明確到2035年的發(fā)展基本框架，近期到2020年，遠(yuǎn)景展望到2050年。
按照規(guī)劃，大興區(qū)定位為面向京津冀的協(xié)同發(fā)展示范區(qū)、科技創(chuàng)新引領(lǐng)區(qū)、首都國際交往新門戶、城鄉(xiāng)發(fā)展深化改革先行區(qū)。
到2035年，規(guī)劃常住人口規(guī)�？刂圃�220萬人左右，規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模314.25平方公里左右。
