住房保障體系逐步完善 樓市進(jìn)入“新雙核時代”

    一邊是保障性住房，一邊是普通商品房，兩個市場今后將涇渭分明。我國房地產(chǎn)市場也將由此進(jìn)入一個新的階段，“新雙核時代”的帷幕徐徐打開。

    政策 構(gòu)建住房保障體系

    臨近年底，建設(shè)部等幾大部門接連下發(fā)《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩個重要辦法，對今年8月出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中的精神進(jìn)行落實(shí)。“今年我國房地產(chǎn)市場最大特點(diǎn)之一，就是出臺保障性住房政策。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說。

    根據(jù)上述文件規(guī)定，我國將加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。其中，城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。今年年底前，所有設(shè)區(qū)的城市要對符合規(guī)定住房困難條件、申請廉租住房租賃補(bǔ)貼的城市低保家庭基本做到應(yīng)保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應(yīng)保盡保。“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭；2008年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。另外，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象也為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對象銜接。

    “我國新的住房保障體系主要有四個特點(diǎn)。一是受益群體由最低收入擴(kuò)大到低收入；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責(zé)任細(xì)分為省級政府負(fù)責(zé)、市縣落實(shí)；四是明確保障類住房開發(fā)的四個資金來源。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林總結(jié)說。

    中國指數(shù)研究院副院長陳晟也向上海證券報(bào)指出，為了確保政策落實(shí)，相關(guān)辦法對“房源”、“資金”等問題上作出了明確規(guī)定。對于廉租房的資金來源更是“重點(diǎn)突出”，包括地方政府預(yù)算、公積金收益、土地出讓金收益，以及廉租房租金本身等多個方面加以明確。“房地產(chǎn)‘雙核時代’正徐徐向我們走來，低收入家庭的住房春天正悄然臨近。”陳晟樂觀地表示。

    問題 “夾心層”是否納入保障

    值得注意的是，《廉租房保障辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》出臺后，隨之而來的中等收入家庭（即所謂“夾心層”）買不起房的問題開始成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)。“低收入者是少數(shù)，他們的住房保障，從根本上說不屬于房地產(chǎn)市場范疇，而是屬于非市場范疇，即是政府必須承擔(dān)的責(zé)任。”國家發(fā)改委下屬研究機(jī)構(gòu)一位專家直言。 

    他表示，對于低收入家庭基本住房保障必須通過政府責(zé)任給予承擔(dān)，而對于“夾心層”買不起房的問題恰恰是房地產(chǎn)調(diào)控的核心。“肉價菜價上漲，政府要思考相應(yīng)的調(diào)控和解決方案。房價上漲過快過高，政府也要思考解決方案。”他說。

    對此，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，各地正在推出的“雙限房”可以解決部分“夾心層”買不起房的問題。然而，記者注意到，目前“雙限房”對于準(zhǔn)入者門檻的界定還未明朗，沒有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)。

    記者從權(quán)威渠道獲悉，目前正由建設(shè)部牽頭草擬的《住房保障條例》，對此也暫無定論，“夾心層”是否納入住房保障體系不得而知。“‘夾心層’買不起房的問題主要還應(yīng)靠市場調(diào)控和市場來身來解決，而不能一味靠政府承擔(dān)，否則國家將走回到‘福利分房’的老路上。”陳晟說。

    實(shí)際上，“政府相關(guān)政策是有的，只是比較零散，缺乏梳理。”陳晟向上海證券報(bào)表示，包括加大中小戶型普通商品房建設(shè)的“90平方米占70%”政策、公積金制度、住房補(bǔ)貼，以及各種對自住性住房的保護(hù)性政策傾向，都有助于解決問題。

    陳晟指出，隨著中小戶型普通商品房的供給逐步占到70%，“夾心層”的住房供需矛盾將得到緩解。

    調(diào)控 掀起地產(chǎn)“整治風(fēng)暴”

    回顧2007年的房地產(chǎn)市場調(diào)控，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長宋春華認(rèn)為：“2007年的調(diào)控雖然沒有像去年和前年那樣連續(xù)出臺了很多政策，但調(diào)控的力度并沒有減弱，政策還是在強(qiáng)化，措施還是在細(xì)化，調(diào)控的效果將逐步顯現(xiàn)。”記者也了解到，今年各地都在忙于落實(shí)去年的調(diào)控政策，制定本地具體規(guī)定。

    針對在房地產(chǎn)市場中存在的違法違規(guī)問題，今年曾刮起一場“整治風(fēng)暴”。今年3月，建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、稅務(wù)總局、國家發(fā)改委、工商總局等八部門聯(lián)合組織開展了全國房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國286個地級及以上城市中，共有31577個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成了自查自糾，涉及30000多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)4000多個項(xiàng)目存在不規(guī)范的問題，約占總數(shù)的13%。

    目前，“國務(wù)院派出的12個督察組已經(jīng)出發(fā)了。”聶梅生向上海證券報(bào)透露，年底國務(wù)院督察組將對各地貫徹房地產(chǎn)調(diào)控情況進(jìn)行檢查。

    此前，建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人在總結(jié)動員會上特別強(qiáng)調(diào)，對群眾反映強(qiáng)烈、隨意漲價的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，各地建設(shè)主管部門、房地產(chǎn)主管部門將會同物價監(jiān)管等部門進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，并嚴(yán)肅處理。

    “督察組檢查的結(jié)果將成為下一步調(diào)控的依據(jù)。”聶梅生說。據(jù)悉，此次12個督察組還要對各地調(diào)整商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加中小戶型住房供應(yīng)和穩(wěn)定住房價格等工作進(jìn)行督察。

    應(yīng)變 開發(fā)商尋求新模式

    “預(yù)計(jì)2008年不會出臺更多房地產(chǎn)政策，主要任務(wù)將是督促各地落實(shí)已出臺的政策。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰預(yù)測。

    陳晟也表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，明年要著力改善民生，保障居民住房，特別是解決城市低收入家庭住房問題成為重點(diǎn)工作之一，因此明年政策層面不會再有大調(diào)整，工作將重在落實(shí)，使保障性住房政策在各地生根發(fā)芽。他認(rèn)為，雖然目前“夾心層”的住房問題也比較受社會關(guān)注，但是，“目前是呼吁多于實(shí)際行動，出臺新政策的可能性不大。”

    聶梅生則認(rèn)為，明年除落實(shí)現(xiàn)有政策之外，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策方面可能還將會有進(jìn)一步的探索。例如，對物業(yè)稅的進(jìn)一步摸索，進(jìn)行“空轉(zhuǎn)實(shí)”試點(diǎn)。聶梅生還認(rèn)為，2008年“地根”、“銀根”的緊縮性政策預(yù)期相當(dāng)強(qiáng)。她預(yù)計(jì)，商業(yè)銀行將進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸調(diào)控。保障性住房，以及自住性住房將獲得更多的資金支持。同時國土管理部門將進(jìn)一步加大土地管理，保障廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、以及中小戶型住房的土地供應(yīng)，打擊開發(fā)商囤地。

    值得注意的是，在房地產(chǎn)步入“雙核時代”之際，嗅覺靈敏的開發(fā)商已經(jīng)開始尋求新的開發(fā)模式。

    記者注意到，自調(diào)控以來，北京限價房競標(biāo)基本成為了知名房地產(chǎn)企業(yè)的競技舞臺。北京一位房地產(chǎn)老總表示，廉租房無利潤可言，房地產(chǎn)企業(yè)介入可能性很小，但對于微利的經(jīng)濟(jì)適用房，許多開發(fā)商卻都很有興趣。

    就在不久前，萬科董事長王石向媒體透露，萬科建造的首個廉租房試點(diǎn)，將于2008年6月迎來廣州市民入住。他同時表示，萬科將大規(guī)模建造低收入群體住房。

    萬科的做法或許有些超前。但是，“在土地、信貸等政策都向保障性住房傾斜，以及緊縮土地、信貸的情況下，開發(fā)商正處于‘腹背受敵’的窘境。”聶梅生向記者表示，在新的背景下，開發(fā)商的發(fā)展模式也要調(diào)整。（記者 于祥明）

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