專(zhuān)家稱(chēng)首套房利率七折叫停不大可能

　　“房?jī)r(jià)還沒(méi)有降的意思，但優(yōu)惠政策快要到期，所以就決定買(mǎi)房了。”“十一”后，湯先生花2萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)號(hào)，并以28000/平方米的單價(jià)在北京東北三環(huán)外某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套兩居室。

　　與湯先生一樣，受政策優(yōu)惠即將到期的影響，眾多持幣觀望的購(gòu)房人，尤其是具有改善型需求的購(gòu)房人近期出手買(mǎi)房，從而推高成交量。“十一”黃金周后，重點(diǎn)城市商品房成交明顯放量。宏源證券(22.70,0.14,0.62%)監(jiān)測(cè)10大城市中，有9座城市10月份的成交量環(huán)比放大。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，2008年10月后陸續(xù)出臺(tái)的減稅、降息等刺激樓市的新政中，大多數(shù)為期一年，而今年房?jī)r(jià)、地價(jià)飆升使得這些政策是否續(xù)期面臨很大不確定性。“末班車(chē)效應(yīng)”一方面促使購(gòu)房人入市，另一方面也加速開(kāi)發(fā)商推盤(pán)。

　　十月銷(xiāo)量“先抑后揚(yáng)”

　　信貸總量收緊、七折優(yōu)惠取消、稅收減免到期不續(xù)等傳聞令各大城市掀起一股“買(mǎi)房潮”。“十一”長(zhǎng)假結(jié)束后，北京、上海、深圳等城市商品房銷(xiāo)售驟然爆發(fā)，周平均成交量創(chuàng)今年以來(lái)新高。

　　長(zhǎng)城證券最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)后，全國(guó)樓市整體成交量漲勢(shì)迅猛，主要大中城市中，成交量上漲的城市占比超過(guò)一半，整體成交量讓處高位。其中，成交量上漲最明顯的城市是北京，10月周均成交量高出年均水平達(dá)36.9%。

　　以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，北京期房住宅成交套數(shù)為11831套，成交面積128.4萬(wàn)平方米。除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，期房商品住宅成交10203套，成交面積116.8萬(wàn)平方米；環(huán)比上漲5.9%和2.3%。10月上半月，京城成交的期房商品住宅為2933套，而下半月，期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套，增幅達(dá)147.9%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，10月樓似乎成交量“先抑后揚(yáng)”，主要是受到明年政策可能生變的影響，開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)，市場(chǎng)供應(yīng)量較為充足。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月北京共有58個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，環(huán)比上漲20.8%。這58個(gè)項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目是首次入市的純新盤(pán)項(xiàng)目，其余項(xiàng)目皆是老項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)。從入市時(shí)間上看，有47個(gè)項(xiàng)目在10月下半月入市銷(xiāo)售。

　　中國(guó)證券報(bào)記者了解到，原本沒(méi)有計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目也紛紛提前到10月開(kāi)盤(pán)。一位開(kāi)發(fā)商坦言，房?jī)r(jià)快速上漲加上通脹預(yù)期等原因，政策層面可能發(fā)生變化，“在市場(chǎng)還不錯(cuò)的時(shí)候先走點(diǎn)量，保持謹(jǐn)慎。”

　　政策中性概率大

　　“由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，正在執(zhí)行的刺激住房消費(fèi)的政策很能有變化。其中，新增房貸利率優(yōu)惠的幅度可能縮小，部分稅收減免到期后，也可能不再延續(xù)。但鼓勵(lì)自住型購(gòu)房消費(fèi)的方向不會(huì)變。”中房協(xié)一位高層人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，為期一年的樓市刺激政策將逐步從“寬松”轉(zhuǎn)為“中性”，政策分類(lèi)調(diào)整也將展開(kāi)，但對(duì)首次置業(yè)者的住房消費(fèi)仍將保持優(yōu)惠。

　　2008年10月22日，財(cái)政部發(fā)文，規(guī)定從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅和土地增值稅。同日，央行也出臺(tái)“首套房貸款利率7折、首付20%”的政策。而在此之前，相關(guān)政策要求首次購(gòu)房最低付款比例為30%，貸款利率優(yōu)惠下限為15%，首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下住房契稅3%-5%，印花稅0.05%。值得注意的是，這些政策并未明文規(guī)定截止時(shí)間。

　　2008年12月20日，國(guó)辦131號(hào)文件再推兩項(xiàng)重磅優(yōu)惠政策，一是明確了改善型住房的相關(guān)政策。二是減免營(yíng)業(yè)稅，普通住房免征期由5年降至2年。不足2年轉(zhuǎn)讓的，按差額征收，政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，房地產(chǎn)政策主要集中在稅費(fèi)減免和利率優(yōu)惠兩方面。二套房貸已悄然收緊，即將到期“一年大限”的也只有營(yíng)業(yè)稅的減免政策。從目前看，“7折利率是否會(huì)被叫停”成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　中國(guó)證券報(bào)記者聯(lián)系了幾家銀行的信貸經(jīng)理，他們均表示，目前還未收到總行任何文件要求停止房貸利率優(yōu)惠政策。

　　中信銀行(6.36,-0.05,-0.78%)北京一支行的信貸經(jīng)理表示，“已經(jīng)簽約放款的單子，由于合同中有明文規(guī)定，利率七折變更的可能性較小，今后面臨的主要是基準(zhǔn)利率上調(diào)。如果2010年加息，執(zhí)行新利率一般也要到2011年。但對(duì)于新增房貸，那得視央行的政策而定。”

　　對(duì)于優(yōu)惠利率叫停的傳聞，央行和銀監(jiān)會(huì)迄今并未做出任何表態(tài)，不過(guò)關(guān)于房地產(chǎn)的政策確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了收緊的跡象。今年6月銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，強(qiáng)調(diào)了二套房貸必須遵從首付四成、利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)，并重申二套房貸標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬。此外，部分地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始收縮公積金貸款額度。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，目前是新政策的空白期，輕言調(diào)控還為時(shí)尚早。最終還要看年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的結(jié)果，看國(guó)家對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷和對(duì)財(cái)政政策和貨幣政策的調(diào)整方向。

　　長(zhǎng)城證券認(rèn)為，明年政府對(duì)地產(chǎn)的刺激政策可能有小幅調(diào)整，但核心不會(huì)變。二手房稅費(fèi)優(yōu)惠很可能不會(huì)延續(xù)，但首次置業(yè)的優(yōu)惠會(huì)延續(xù)；目前地產(chǎn)仍需要維穩(wěn)，過(guò)度調(diào)控可能性不大。據(jù)悉，房貸7折優(yōu)惠利率是否會(huì)變更，央行有望于12月份給出“說(shuō)法”。

　　遏制房?jī)r(jià)泡沫膨脹

　　政策調(diào)整無(wú)疑和今年樓市的快速回暖直接相關(guān)。防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲誘發(fā)資產(chǎn)泡沫，已是政策制定者關(guān)注的重點(diǎn)之一。而國(guó)務(wù)院也已將“調(diào)控潛在通脹”列入議事日程。

　　中原地產(chǎn)研究員徐超認(rèn)為，今年以來(lái)，樓市成交量和價(jià)格持續(xù)上漲，市場(chǎng)中的投資者過(guò)多，對(duì)房?jī)r(jià)拉動(dòng)較快。前期政府在銀行貸款以及稅費(fèi)方面的優(yōu)惠政策是一種讓利行為，但上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)快速恢復(fù)，甚至超過(guò)了2007年、2008年的最高水平，部分優(yōu)惠政策退出是合適的。

　　“房貸優(yōu)惠”取消后，必將對(duì)多方面產(chǎn)生影響。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)表示，優(yōu)惠政策取消后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭將得到遏制，樓市成交量也將有所調(diào)整。

　　不過(guò)也有專(zhuān)家提醒，交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)如果恢復(fù)，將增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。另外，“房貸優(yōu)惠”取消后，即使按央行對(duì)普通商業(yè)貸款利率下浮15%的底線計(jì)算，房貸利率也將上升1%，這相當(dāng)于房?jī)r(jià)上漲6%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前樓市的主要矛盾是供求關(guān)系加劇失衡，因此如何增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給，才是解決市場(chǎng)根本矛盾的中心。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長(zhǎng)春表示，政府不應(yīng)只調(diào)控樓市價(jià)格，更要加大供地力度，敦促開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏，同時(shí)加大保障房的建設(shè)。

　　顧云昌也指出，目前房屋銷(xiāo)售增速和土地供給速度還不匹配，市場(chǎng)上所表現(xiàn)出來(lái)的商品房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)快速上漲，是幾年前土地供應(yīng)不足的滯后反應(yīng)。因此政府應(yīng)該加大土地的有效供應(yīng)力度，在防止開(kāi)發(fā)商屯地的同時(shí)，還應(yīng)盤(pán)活土地存量。同時(shí)加大和落實(shí)保障性住房的供給力度，提高對(duì)“夾心階層”的產(chǎn)品供應(yīng)。（記者 林喆 于萍）

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