房貸七折優(yōu)惠面臨存廢大限 部分銀行已開始調整

　　臨近年底，房貸利率7折優(yōu)惠政策面臨“存廢”大限。盡管權威部門出面澄清“政策未變”，但記者調查發(fā)現(xiàn)，一些銀行出于自身盈利及風險控制考慮，已經(jīng)開始有針對性地調整房貸政策，利率優(yōu)惠不再一刀切。業(yè)內人士認為，利率市場化或是銀行業(yè)大勢所趨，今年各家銀行在房貸業(yè)務上的爭奪戰(zhàn)，也暴露出銀行盈利模式單一的缺陷。  

　　首套房利率：優(yōu)惠不再“一刀切”

　　關于房貸利率優(yōu)惠取消的傳聞近來不絕于耳，銀行收緊信貸政策的報道也屢見報端。對此，銀監(jiān)會副主席蔣定之日前表示，房貸政策目前沒有改變。

　　但記者調查發(fā)現(xiàn)，一些銀行已率先對房貸政策進行了細化和差別化調整，根據(jù)不同客戶、不同的信用等級，確定貸款者是否享受7折利率優(yōu)惠，包括首套住房。

　　記者致電建設銀行客服部門，了解到該行最新的商業(yè)性個人房貸政策是，對于首套房貸款，根據(jù)首付比率不同而實行彈性的利率優(yōu)惠：如果客戶的首付在40%及以上，房貸利率為7折；首付在30%到40%，房貸利率為7.5折；首付在25%到30%，房貸利率為8折；首付在20%到25%，房貸利率為8.5折。

　　工商銀行上海分行的客服人員表示，工行對于首套房貸款的優(yōu)惠政策“從去年底就沒有調整過”，依然是享受貸款利率7折優(yōu)惠。不過工行對于首付有一定的要求：住房面積在90平方米以下的，首付可低至20%；而住房面積在90平方米以上的，首付不得低于30%。

　　此外，中國銀行和招商銀行均表示政策基本按照銀監(jiān)會此前的指導政策執(zhí)行，首套房仍然可以享受首付兩成、利率7折的優(yōu)惠。

　　上海楊浦區(qū)一家房產(chǎn)中介的負責人介紹說，除了建行，目前開始調整房貸利率優(yōu)惠的銀行不多。“不過，近期銀行開始收緊貸款倒是真的，在貸款審核方面也嚴格了很多。”

　　門檻提高，房貸業(yè)務成“雞肋”？

　　與此同時，二手房貸門檻自然也有所提高。對于非改善型二套房，招商銀行與中國銀行均嚴格執(zhí)行首付40%、利率上浮10%的政策。即使是改善型二套住房，中國銀行也要求首付30%才能享受7折的利率優(yōu)惠。

　　盡管多數(shù)銀行首套房貸政策未變，對二套房也仍有一定的利率優(yōu)惠，但審批條件趨于嚴格、審批周期延長則是普遍現(xiàn)象。建行上海分行徐匯區(qū)支行房貸部門業(yè)務人員輕松地說：“年底貸款收緊是正常現(xiàn)象，(信貸)任務完成了嘛！”

　　一位股份制商業(yè)銀行個貸部門負責人則告訴記者，除了信貸指標提前完成，銀行“剎車”房貸還有更深層次的原因。銀行向掌握客戶資源的中介返點是業(yè)內“公開的秘密”，今年滬上銀行向中介“返點”最高時達到1.5%。在房貸利率普遍打7折的情況下，即便按一年期存款的成本2.25%和5年以上的優(yōu)惠貸款利率4.158%來計算，銀行從房貸上獲得的毛利已不足2個百分點。如果再去除人工費用、房租、管理費用等不可回避的成本，實際獲利肯定低于1個百分點。因此，歷來屬于優(yōu)質資產(chǎn)的房貸業(yè)務，幾乎淪為“賠本買賣”，銀行食之無味、棄之可惜。

　　央行上海總部最新數(shù)據(jù)顯示，10月份上海個人住房貸款新增91.6億元，較上月少增51.8億元，下滑逾三成。除了樓市成交量沖高回落，銀行放貸指標提前完成、利潤驅動力不足，也是導致個人房貸增量趨緩的原因。

　　利率市場化是方向？

　　某上市銀行上海分行一位相關負責人表示，管理層“政策未變”的表 態(tài)與部分銀行率先微調的舉動，看起來不一致，實際上并無矛盾。相關政策只是規(guī)定利率執(zhí)行的上下限，在此基礎上，銀行有權根據(jù)自身盈利和風險控制的需要上下浮動。

　　“建行等國有大行率先提高房貸門檻無可厚非，可以視作利率市場化的一個表現(xiàn)。”他說。

　　另一方面，臨近年底交成績單之際，各家銀行也開始反思在房貸業(yè)務上不惜成本的激烈爭奪。“如果按照7折利率，加上中介返點等成本計算，個人房貸業(yè)務在5年內幾乎沒有盈利。而我們的統(tǒng)計顯示，個人房貸的平均存續(xù)期也是5年。”民生銀行一位基層業(yè)務員說。

　　業(yè)內人士認為，銀行對房貸業(yè)務的過度倚重，從一個側面暴露出我國銀行業(yè)盈利模式單一的缺陷。銀行應跳出單純“吃利差”的經(jīng)營模式，提高中間業(yè)務比重，開發(fā)出更多個性化的產(chǎn)品，實現(xiàn)差異化競爭。（姚玉潔羅爭光）

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