政策層面看明年樓市：穩(wěn)中有變調(diào)控“變”在何處

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，業(yè)界對(duì)于明年的房地產(chǎn)政策樂觀一片。筆者認(rèn)為，其影響是中性略偏好，如果業(yè)界、尤其是開發(fā)商和二手房賣家誤讀或有意夸大其利好，對(duì)于明年樓市的健康發(fā)展，肯定不是什么好事。

　　不妨先分析一下中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。在宏觀政策方面，今年的定調(diào)與去年基本相同，都是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，并實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。不同之處在于，今年提出“根據(jù)新形勢(shì)新情況著力提高政策的針對(duì)性和靈活性”，實(shí)際上，這是為明年政策小幅調(diào)整埋下伏筆，如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏快，出現(xiàn)過熱苗頭，刺激政策將會(huì)陸續(xù)退出。

　　在房地產(chǎn)政策方面，今年會(huì)議的指導(dǎo)方針是“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度”。去年會(huì)議的提法是“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用�！�

　　這條比較關(guān)鍵，表明中央并沒改變2008年10月出臺(tái)的房產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想，由此基本可以判斷，中央和地方出臺(tái)的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策，都不會(huì)改變，尤其是針對(duì)“居民自住和改善性購(gòu)房需求”的。也就是說，近兩個(gè)月，上述兩類需求根本不必急吼吼地惶恐入市。12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議已經(jīng)明確：“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。”  

　　大體來說,上述政策面偏暖。然而，如果僅憑此就讓業(yè)界對(duì)明年政策和市場(chǎng)高枕無憂，未免過于樂觀。我們還需詳察三點(diǎn)：

　　第一，去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)中，有兩處明確 “要發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”，今年卻未提及。這說明，經(jīng)歷了去年底今年初最嚴(yán)峻的考驗(yàn)后，今年經(jīng)濟(jì)“保八”無憂，明年只要鞏固戰(zhàn)果即可，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度和期望值明顯降低。

　　第二，中央對(duì)高房?jī)r(jià)一直都在關(guān)注。去年下半年至今年，調(diào)控文件和政府高層談及高房?jī)r(jià)的聲音明顯減少，但這并不意味著中央已不再關(guān)心此事，只是在尋求穩(wěn)定房?jī)r(jià)的更好路徑。2004年-2007年，房?jī)r(jià)一直是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)，今年房?jī)r(jià)又創(chuàng)歷史新高，決策層不可能熟視無睹。

　　大家需要特別重視兩個(gè)相同的信號(hào)。一是11月底溫家寶總理在上海視察時(shí)表態(tài)“抑制投機(jī)性購(gòu)房”；二是12月9日國(guó)家發(fā)展改革委主任張平表示，“我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。”這些表明，打壓投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，將是明年樓市調(diào)控的一條“隱線”，這是相對(duì)于繼續(xù)支持自住需求的“顯線”而言的。

　　反觀近日取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的舉動(dòng)，實(shí)際上同樣出于抑制樓市投機(jī)的目的。道理很簡(jiǎn)單，購(gòu)房后不滿兩年就急忙轉(zhuǎn)售，這類業(yè)主絕大部分都屬于投資或投機(jī)客。去年市場(chǎng)低迷時(shí)政策寬以待之，如今恢復(fù)原有的較高稅率，政府調(diào)控態(tài)度的轉(zhuǎn)變顯而易見。

　　那么，明年會(huì)否還有新措施出臺(tái)？這要看市場(chǎng)如何演變，如果明年房?jī)r(jià)繼續(xù)今年的瘋漲，則必然出臺(tái)打壓投機(jī)的新政。11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.2%,同比上漲5.7%，雙雙創(chuàng)下今年最高月度漲幅；商品房銷售量亦比10月增長(zhǎng)近11%。看量?jī)r(jià)勢(shì)頭，比“金九銀十”還要猛。但筆者更傾向地認(rèn)為，這是10月下旬以來購(gòu)房者受“年底政策優(yōu)惠終止”的謊言脅迫入市的結(jié)果。

　　現(xiàn)在謊言已破，因此，筆者認(rèn)為，12月，全國(guó)商品房成交量和房?jī)r(jià)環(huán)比增幅將重新回落；明年一季度，估計(jì)市場(chǎng)將有所降溫，畢竟屬于傳統(tǒng)淡季；二季度將會(huì)重新上升，如果重現(xiàn)今年二季度牛市，且延至三季度，則5月-7月是新政最有可能出臺(tái)的時(shí)間窗口。不過，假如明年市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，則不會(huì)追加新政了。

　　第三，明年房地產(chǎn)資金面必定比今年緊。無論股市，還是樓市，皆受資金面的重大影響，明年信貸量和M2增幅皆會(huì)明顯下降。近日銀監(jiān)會(huì)已要求各大商業(yè)銀行對(duì)當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面自查，其中與房地產(chǎn)相關(guān)的有兩項(xiàng)：房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人貸款違規(guī)流入資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。迪拜外債危機(jī)和希臘信用危機(jī)，皆警示了資產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)的“恐怖性”。隨著明年我國(guó)通貨膨脹的顯形，以及資產(chǎn)價(jià)格的高漲，年中或?qū)⒂芯o縮政策出臺(tái)，尤其是“二套房貸政策”只會(huì)越來越緊。(上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭)

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