日美地產泡沫的前車之鑒
中國銀監會有關負責人于3月26日就房地產信貸問題發表講話稱，已對商業銀行房地產信貸風險提出四大防控要求，包括禁止對囤地捂盤的地產商發放新增貸款，查處其重復抵押問題，對78家退出地產的央企相關貸款項目不予授信，監測查處貸款違規流入股市、房市。銀監會主席劉明康也表示，已經注意到房地產方面的挑戰，正在密切檢測資產的泡沫。而本來已經重啟在即的房地產上市公司權益類再融資計劃再次受阻�？梢哉f，整個中國監管層對地產泡沫可能引發的銀行系統性風險，處于全面戒備狀態。
但這種全面堵截的方式，收效甚微。全面限制房地產行業資金流入，勢必不能增大市場房地產供應，而與此同時，個人房貸依然是中國銀行業所爭搶的主要業務，被視為優良資產，因此房地產供需失衡的局面，沒有在根本上得到改善。一旦讓信貸資金過多流入房地產領域，后面出現地產公司倒閉潮和退房潮，銀行出現大面積壞賬，銀行系統性風險防范則成為難事。
日本和美國歷史上兩次大規模的房地產泡沫教訓，亦可成為今日的中國銀行業的借鑒。
從1986年開始，日本經歷了戰后最嚴重的一次地產價格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國的地價總額為美國地價總額的4倍。到了1990年地產泡沫破滅前夕，日本地價指數與物價指數之比在短短四年內迅速攀高至1956年的68倍。日本一再放松銀根，使利率創下了歷史新低，導致過剩資金大量流入股市和不動產市場。各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款項目，無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。1990年，日本的地產泡沫由于政府干預等原因開始破滅，房價大幅回落。
同樣20世紀80年代末90年代初，美國也曾發生過由于房地產泡沫而引發的危機。最初發生問題的金融機構，集中在主營房地產存貸款業務的儲貸會，其后波及到商業銀行。儲貸會在美國有相當數量的資產額。曾在20世紀80年代初期一度逼近商業銀行的40％，住宅抵押貸款市場份額達到商業銀行兩倍之多，是美國金融市場的重要力量。但是自20世紀80年代初起，隨著金融自由化逐步推進，其他金融機構加入競爭行列，各種條例的取消也使儲貸會喪失利率優勢，支付能力不斷下降。20世紀80年代末90年代初，美國房地產價格大幅度下跌，房地產客戶違約率從1988年2.25％猛增到1990年6.54％，因而形成大量銀行不良資產，專門從事房地產的儲貸會則普遍陷入嚴重困境之中。從2000年開始，股市“泡沫”破裂和經濟衰退導致近40年來最低的利率和低收入增長率，美國房地產價格增長率出現了與房主收入增長率相反的趨勢，美國再次出現房地產泡沫。而這次泡沫到2008年開始破裂，最后演變成沖擊全球的次貸危機。仔細分析日本、美國的房地產市場崩盤引發的金融危機，會發現其中大有不同。在1980年代的日本、美國地產泡沫中，商業銀行的信貸資金給地產泡沫提供了足夠的燃料。譬如日本，在1986年之后，銀行信貸資金的一半左右流入地產領域，而1990年地產與股票價格的下跌給日本帶來的財富損失，就造成了1500萬億日元的損失，這個數字相當于日本全部個人金融資產的總和。
在2001年之后的美國地產泡沫中，商業銀行的行為相對較為謹慎。有關地產投機的主要載體，都是在次級抵押貸款證券上面。這實際上是商業銀行將房地產信貸按揭業務資產證券化后的產物，從某種意義上說，商業銀行通過這種方式轉嫁了自身的信貸風險，而讓全球投資者分攤。在標普3A評級的指引下，連華爾街投行也抵擋不住誘惑，瘋狂炒作金融衍生品。最后地產行情崩盤，首當其沖倒閉的就是華爾街投行，其次就是耐不住誘惑最后投身衍生品炒作的商業銀行。
