多位專家和業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，今年一線城市的住宅地塊出讓頻頻流拍、底價成交等情況屬情理之中。由于今年商業(yè)地產(chǎn)火爆、保障房建設(shè)推進(jìn)等因素，全年的土地出讓金額并不會特別低。但隨著今后調(diào)控的進(jìn)一步深化，底價成交可能成為趨勢。
住宅土地成交“遇冷”
海通證券最新發(fā)布研究報告顯示，10月全國一線城市土地成交建面累計10545萬平方米，同比增長22.43%，比上月繼續(xù)回落0.9個百分點。從環(huán)比看，10月一線城市土地實際成交量953萬平方米，環(huán)比減少30.95%；10月，一線城市土地實際成交溢價率回落至1.71%。
一線城市的住宅土地出讓全面遇冷。北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至11月15日，今年北京市場住宅土地購入金額為360.1億元，與累計住宅銷售額的比例約為21.7%，這一比例甚至比受金融危機(jī)影響的2009年還低。根據(jù)北京市有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布的《北京市2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，2011年北京計劃供地總量為6500公頃，這比去年的6400公頃略有增加。其中，商品住宅的供應(yīng)為1220公頃。然而，根據(jù)北京市土地整理儲備中心可查詢的數(shù)據(jù)，截至目前，北京市的住宅地塊出讓50塊，規(guī)劃建筑面積約765.21公頃。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉指出，今年的住宅地塊出讓形勢的確不容樂觀，但是整體情況并不會太差。國泰君安發(fā)布的研究報告稱，土地市場持續(xù)的下滑趨勢已經(jīng)確立，部分地方政府的財政壓力明顯加大，預(yù)計土地市場的持續(xù)冷清將促使2012年的地方政策存在松動可能。
底價成交比重增加
中國證券報記者在北京市土地整理儲備中心的網(wǎng)站看到，今年4月份推出的大興、平谷的兩塊住宅用地至今仍無人報價。11月16日，上海市國土局出讓三幅住宅用地，三宗地分別由楊浦置地、上海紫寶房地產(chǎn)以底價競得，總成交價為11.5億元。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張月直言，樓市后續(xù)走勢仍舊不樂觀，庫存住宅持續(xù)增加，造成土地出讓成交周期延長、底價成交、流拍的地塊比重增加。張大偉指出，一方面，近幾年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈都不會太寬松；另一方面，未來一線城市的土地出讓將更趨“遠(yuǎn)郊區(qū)化”，這其中還將包括保障房建設(shè)用地，房企的拿地?zé)崆橛兴鶞p少。
今年10月，招、保、萬、金四大龍頭房企僅有2宗土地入庫，而去年同期為19宗，且企業(yè)增加土地主要集中在新興三線城市，一線城市住宅土地市場明顯冷清。業(yè)內(nèi)人士指出，以龍頭房企為代表的拿地節(jié)奏放緩，也預(yù)示著高溢價土地時代的終結(jié)，底價成交時代或已經(jīng)來臨。因此，底價成交甚至流拍的增加可能會在一定程度上促使地方政府調(diào)整土地出讓價格。
中國土地勘測規(guī)劃院最新發(fā)布的監(jiān)測報告顯示，地價增速全面回落，三季度全國主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、住宅和工業(yè)地價環(huán)比增長率分別為1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，較上一季度分別下降0.54、0.79、0.48、0.49個百分點。而住宅地價環(huán)比負(fù)增長的城市從二季度的6個擴(kuò)大到12個。中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的最新監(jiān)測報告認(rèn)為，目前調(diào)控處于關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)市場總體上仍處于僵持階段。預(yù)計在第四季度，重點監(jiān)測城市的住宅用地地價增幅將進(jìn)一步回落，地價水平下降的城市會逐步增多。
