地產(chǎn)調(diào)控壓虛火更要治病根

　　近期，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的博弈愈加糾結(jié)，無(wú)論是買賣雙方還是民間或官方，各利益主體的聲音不絕于耳。我們認(rèn)為，地產(chǎn)泡沫不僅表現(xiàn)為畸形的高價(jià)，更是過(guò)去二十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣投放模式的集中體現(xiàn)。更值得思考的是，兩年來(lái)的限購(gòu)令，固然壓住了地產(chǎn)虛火，但也暴露出不少問(wèn)題。放在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大背景下，加快建立地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制刻不容緩，需要“組方”。

　　年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。5月，全國(guó)住宅銷售面積同比增速為-9.05％，相比2月份的-15.98％，降幅連續(xù)三個(gè)月收窄，一些城市銷售面積同比甚至實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。截至今年5月，全國(guó)住宅成交均價(jià)為5482元/平方米，而2011年住宅成交均價(jià)僅為5011元/平方米。

　　無(wú)論是成交量還是成交價(jià)，都表明房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。首先，中央與地方博弈加劇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年以來(lái)，包括蕪湖、揚(yáng)州、上海、中山、佛山等多個(gè)城市出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，試圖在一定程度上為調(diào)控松綁；其次，房貸作為相對(duì)優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，受到銀行青睞。反映在利率上，一般貸款加權(quán)利率從去年四季度的7.8％上升到今年一季度的7.97％，而個(gè)人住房貸款加權(quán)利率卻從7.62％下降到7.43％；最后，市場(chǎng)參與者預(yù)期房地產(chǎn)調(diào)控將放松，這與過(guò)去“十年九調(diào)控”、房?jī)r(jià)易漲難跌密切相關(guān)，社會(huì)普遍形成了經(jīng)濟(jì)下滑、調(diào)控放松、房?jī)r(jià)再暴漲的慣性預(yù)期。

　　在經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩的背景下，市場(chǎng)開(kāi)始爭(zhēng)論是否還需要地產(chǎn)調(diào)控。我們認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控決不動(dòng)搖。從租金回報(bào)率來(lái)看，北京、上海二手住宅的租金年回報(bào)率不到2.5％，遠(yuǎn)低于一年期定期存款利率；從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，2011年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比在7.5倍左右，一線城市則要更高，北京接近19倍。

　　限購(gòu)的確對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲起到了一定的作用，同時(shí)也暴露出了不少問(wèn)題。第一，地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，2011年地方本級(jí)財(cái)政收入為5.24萬(wàn)億元，同期國(guó)有土地使用權(quán)出讓金高達(dá)3.32萬(wàn)億元，限購(gòu)削弱了地方財(cái)政。截至今年5月，土地購(gòu)置面積和購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比分別比2011年同期下降47.3個(gè)百分點(diǎn)和15.1個(gè)百分點(diǎn)；第二，限購(gòu)對(duì)銷量的殺傷力嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)投資，由于占全社會(huì)投資總額的兩成，截至今年5月，房地產(chǎn)投資增速拖累投資增速3.2個(gè)百分點(diǎn)，引發(fā)人們對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的巨大擔(dān)憂；第三，限購(gòu)確實(shí)也容易將臟水和孩子一起倒掉，一旦放松容易引起價(jià)格報(bào)復(fù)性反彈。

　　相比限購(gòu)，對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅更為合理。首先，房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，能有效提高房產(chǎn)持有成本，使房地產(chǎn)失去投資屬性，大幅降低空置率，優(yōu)化資源配置，而限購(gòu)只針對(duì)購(gòu)房行為，不觸及空置房；其次，房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段，有利于保持調(diào)控政策長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，同時(shí)也能增加地方政府財(cái)政收入，提高地方政府積極性；最后，房產(chǎn)稅能區(qū)分高、中、低不同收入群體的住房需求，使調(diào)控變得更加細(xì)化、準(zhǔn)確。

　　但僅靠房產(chǎn)稅就一定能解決房地產(chǎn)問(wèn)題嗎？答案或許是否定的。說(shuō)到底，中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題是過(guò)去二十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣投放模式的集中體現(xiàn)，并誕生了以土地等資源品為抵押、以高杠桿的房地產(chǎn)投資帶動(dòng)信用擴(kuò)張和貨幣乘數(shù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式，發(fā)展至此，財(cái)稅制度、貨幣投放方式、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式中的種種積弊盤根錯(cuò)節(jié)糾結(jié)其中。地產(chǎn)調(diào)控，僅僅是調(diào)控表象，更深層次的問(wèn)題，要靠背后的更大范圍和更深層次的改革來(lái)解決，包括財(cái)稅體制改革和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。在財(cái)稅體制改革方面，需要理順中央與地方的財(cái)稅關(guān)系，使事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配，并配合“土地財(cái)政”體制改革，使地方政府?dāng)[脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式方面，必須改變依賴對(duì)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式，真正將資金投入到科技創(chuàng)新中去，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)走上內(nèi)生增長(zhǎng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的軌道。